论房屋特殊瑕疵的民法救济.pdf

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1、．：．Ｋｅ：－ｌ索取号．５２１１３０＾０２０５８井Ｋ：ＤＫ／７密级；么－Ｓ＾－ｇＥｐ＾；翁索砰絶乂聲＾硕女学位论义：：．樹．．南．，．廿苗；ＪＶ娜；親论房屋特巧瑕疵的戻法救巧ｒ，＇？’’＇—＾＇■■－？Ｌ－．－古■－＇＇，？。■Ｖ人暫‘：＞公＿；争呵心，讀苗指导ｉｃ师：俊扣．包？埼养单位＇：＆ｍ占＿＿；一级学科法学二级学科：民商法学完成时间：息起見雖且…品‘．：知答辩时间：２０１６隹５月２２日１誦麵議麵麵学位论文独创性声明本人郑重声明

2、：所提交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果。本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示了谢意。．方＂＾兴学位论文作者签名：换科曰親／橡学位论文使用授权声明研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属南京师范大学。学校有权保存本学位论文的电子和纸质文档，可借阅或上网公布本学位论文的部分或全部内容，可Ｕ采用影印、复印等手段保存、汇编本学位论文

3、。学校可向国家有关机关或机构送交论文的电子和纸质文档，允许论文被查阅和借阅。（保密论文在解密后遵守此规定）保密论文注释：本学位论文属于保密论文，密级：保巧期限为。年学位论文作者签名；ｔ摘指导教师签名；曰期。：曰期；ｏｌＳ巧ｊ／叫＾摘要大陆法系国家的民法中均存在关于物的瑕疵的规定，能影响房屋的价值和导致效用的欠缺和不足者都可Ｗ认定为房屋的瑕疵一。房屋瑕疵的类型有般和特殊之分。因周边环境引起的房屋瑕疵，公法限制导致的房屋瑕疵和因风俗习惯、社会观念等造成的房屋瑕疵，均为特殊瑕疵。房屋的周边环境

4、包括房屋所在小区的治安、绿化、车库等配套设施Ｗ及房屋的周边建筑、基础设施和环境污染；房屋存在的公法上的限制属于物的瑕疵的范畴，存在公法限制的房屋包括境外机构、个人购买的房屋，小产权房和部队安置房；因风俗观念导致的房屋瑕疵包括凶宅、房屋内有人正常死亡的情况和其他因风俗观念导致的房屋瑕疵的情形。导致房屋特殊瑕疵的行为包括Ｈ种：侵权行为、违约行为和侵权行为和违约行为的竞合。一对于房屋特殊瑕疵这重大的可能影响到交易可能性和交易价格的重要信息，房屋的出让方或者出租方负有告知义务。对于交付特殊瑕疵房屋的行为，司法实务中有的法院

5、认为构成欺诈，有的法院认为构成重大误解，还有的法院认为违背公序良俗判决合同无效，。笔者认为出卖人或者出租人承诺其房屋具有优良的品质一而其交付的房屋实际上并不具有良好的品质时，受害人不定非得主张对方构成欺诈，或者己方构成重大误解，因为认定为欺诈或者重大误解时存在举证比较困レ难义及赔偿范围较小，而主张违约责任受害人就可Ｗ避免，不能主张减价等问题上述问题，因此受害人可Ｗ让对方的承诺成为合同的内容，因而主张对方违反瑕疵担保义务构成违约。房屋特殊瑕疵会造成房屋的价值贬损，不对其予Ｗ法律上的救济违反合同法上公平一、诚实信用原则。受

6、有损失的方可Ｗ基于缔约过失请，求权主张撤销或者变更房屋交易的合同并赔偿信赖利溢的损失；或者基于违约、解除合同或者损害赔偿请求权主张减价；或者基于侵权要求对方赔偿房屋的贬值损失。关键词！瑕疵房屋瑕疵凶宅瑕疵担保责任ＩＡｂｓｔｒａｃｔＡｂｓｆｒａｄｅｒｅａｒｅｄｅｆｅｃｆｒｏｖｉｔｓｏｉｓｏｎｓｏｎｔｈｅｃｏｎｔｅｎｔｉｎｔｈｅｃｖｉｌｌａｗｏｆｃｏｎｉｎｅｎａｌｌａｗｅｍＨｉｐｉｔｔｓｙｓｔｃｏｕｎｔｒｉｅｓ，ｓｏｍｅｔｈｉｎｇｃａｎａｆｅｃｔｔｈｅｖａｌｕｅｏｆ也

7、ｅｈｏｕ化ａ打ｄｌｅａｄｔｏｔｈｅｌａｃｋｏｆｅｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓａｎｄｄｅｆｉｃｉｅｎｃｉｅｓｃａｎｂｅｉｄｅｎｔｉｆｉｅｄａｓｈｏｕｓｉｎｇｆｏｒｄｅｆｅｃｔｓ．Ｄｅｆｅｃｔｓｔｈｅｔｙｐｅｏｆｂｕｉｌｄｉｎｇｃａｎｂｅｇｅｎｅｒａｌｏｒｓｐｅｃｉａｌ．Ｐｕｂｌｉｃｈｏｕｓｉｎｇｄｅｆｅｃｔｓｃａｕｓｅｄｂｙｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ，ｌａｗｒｅｓｔｒｉｃｔｉｏｎｓｃａｕｓｅｄｂｙｔｈｅｉｄｅａｏｆｂｕｉｌｈｌｄｉｎｂｅｍｉｓｈｅｓａｎｄｂｅｃａｕｓｅ

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