写字楼产品开展趋势探析.doc

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1、写字楼产品发展趋势探求写字楼产品开发在不断的发展进步，但我们对写字楼的改进若只限于形式，而没有对客户的办公和生活产生实质的影响，那充其量只能成为一个量变，只有真正实现了对人的关注，深入满足客户多方面的需求，写字楼开发才能真正产生质变。现在有很多项目已经在这方面做出了探索，不断有新的创意显现出来，形成市场热点。      人性化需求              Ø世界卫生组织的研究成果——病态建筑综合症，其症状包括眼睛、鼻腔和咽喉不适、胸闷头痛、疲劳、精神无法集中等。它虽然不会直接危害生命，但是它会影响员工的工作效率，降低其能动性。所以如何

2、为员工提供一个舒适、卫生、高效的工作环境就成为办公空间设计的重要目标，生态化和舒适化成为写字楼发展的流行元素。        趋势一：生态化写字楼是近年写字楼形式发展的重点，其核心思想有两点，一是充分利用自然资源，包括绿化景观、自然风、阳光等资源。二是充分调动技术手段，达到低能耗、减少污染，实现可持续性发展。        近年出现的商务花园就是充分利用自然资源的典范，一般建立在城郊但交通相对比较方便的地方，它的特性就是低密度、低容积率，高绿化率，充分利用自然通风采光，一般是由多栋五到八层的写字楼单体组成的花园办公社区。商务花园在欧洲和

3、美国占有高达50%的写字楼量，因为商务花园很好的体现了建筑与自然的和谐，在这里办公的人们处于更加放松的状态，所以深受客户的欢迎。据专家估计，在5年内商务花园将占据国内20%的市场。       案例：上海世和中心      上海世和中心是上海张江板块首个集办公、休闲、研发、为一体的综合社区，引领着区域的发展方向，其规划设计强调以人为本，从商务休闲和生态办公的需要出发，创造人性和谐的空间。社区内小桥流水、绿树婆娑，工作之余在花园内小憩一下，即刻使人恢复精神，从而提高工作效率。       通过技术手段达到低能耗，降低污染也是生态化的表现。

4、例如行内曾经盛传没有中央空调的写字楼不够档次，现在人们认识到，再好的中央空调也不如一缕自然风，由于意识到中央空调带来的空气质量问题，不少项目都增大了新风量比例。新风量的大小成为衡量室内空气质量的重要指标，其目的就是弥补中央空调封闭气体的不足，冲淡室内的二氧化碳含量，减少室内的有害气体和气味。　　趋势二：服务配套综合化高档写字楼的品质不仅仅反映在产品上，更加反映在其配套设施和管理服务上。“打造商务综合体”成了去年写字楼市场具有标志性的词语，这类写字楼展示出来的特点就是日趋完备的配套功能设施和日益完善的管理服务水平，以建筑综合体的综合优势体

5、显现项目的高档品质，大大提高了客户工作和生活的便利性，极大的提升了客户入住的附加值。      这类产品通常是将城市中商业、办公、居住、、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。      案例：北京华贸中心      华贸中心是座国际化建筑集群，总占地面积约30公顷，建筑面积近100万m2。整个项目包括3座超5A智能甲级写字楼，2座世界顶级的超豪华酒店，5万平方米华贸商务楼，以及还有国际商业区域

6、、国际公寓和华贸主题公园。            个性化需求             Ø熟悉劳斯莱斯的人会知道，劳斯莱斯不是有钱就可以买到的。在提出购车申请后，公司会先调查你的个人情况，他们要保证劳斯莱斯车主不会影响劳斯莱斯的个性与品牌，同时满足了目标客户个性化的需求，这种“择客而租”的情况已经出现在写字楼市场。据了解，这种针对客户个性化的需求，专门为其度身订造办公空间的现象在纽约、伦敦等城市已经十分普遍，在中国的上海、北京、深圳也已出现。      趋势一：专业化随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快，写字楼客户的行业特性也更为突出

7、。因此，在巨大的市场需求面前，部分写字楼针对某些行业对写字楼的特殊需求，为其度身订造了办公空间。      Loft写字楼的出现就来源于设计、广告、摄影等创意行业的特殊需求，其定义的要素包括，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，空间的流动性、自由性、开放性、艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。这些要素恰好满足了设计、广告等创意产业讲究艺术感，不拘一格，标新立异的个性特征，所以深受欢迎。     Loft，字面意义是仓库、阁楼的意思，因最初的Loft写字楼是由仓库，厂房改建而得名。      案例：上海8号桥由上海制动器厂的老厂房

8、建造而成，是一个国内外创意行业交流推广传播的平台，成为多功能的时尚创造中心。开放式的空间也使得办公者和休闲生活能够完美结合，吸引了一批设计、广告、媒体和文化公司入驻。Ø      趋势二；总部基地　　传统写