星汇园全程策划提案.doc

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1、【做珠江新城第一个有思想概念的楼盘】星汇园2001年广告推广策略说明广州市蓝色创意广告有限公司2001年5月30日71/71目录前言一、市场背景------------------------------------------------------------------------------------------------4二、关键问题-----------------------------------------------------------------------------------------

2、-------12三、71/71定位分析------------------------------------------------------------------------------------------------13一、策略思考------------------------------------------------------------------------------------------------19二、广告表现------------------------------------

3、------------------------------------------------------------23三、推广规则------------------------------------------------------------------------------------------------29四、71/71现场包装---------------------------------------------------------------------------------------

4、---------34一、媒介建议------------------------------------------------------------------------------------------------35本次提案总结------------------------------------------------------------------------------------------------3671/71前言房子是有灵魂的。卖房子，就是卖一种生活方式，让一类人向往的生活方式。当发展商

5、在选择一片土地时，倾注了许多消费者难以领会的心思，就是对一种生活方式的支持，如选址、规划、设计、园林、配套，乃至每个房间的布局、花园中每一株植物的位置，只要是执着的，就有思想存在。那么星汇园的灵魂是什么？思想的源头在哪里呢？如何生动地又令人信服地说出来？这正是我们本次提案的策划原则与创意手法。71/71一、市场背景1、物以类聚，人以群分，广州地产开发商以同区或同质组团联盟来瓜分市场趋势越来明显，越来越有效。珠江新城板块尚未形成，但若在短时间内出现领头盘，势必应运而生。珠江江景板块白云山山景板块番禺大石板块珠江新城板块71/

6、71天河东板块江南大道板块天河北板块其他2、从广州99年以来的高档高价楼盘来看，降价或变相销售是绝大多数，但可以肯定价格竞争或变相价格竞争，如比装修、比赠送、比促销折扣等，对一个长期销售的楼盘来说，绝对是陷井。71/71——天河北大多数楼盘降价血拼，以至今日起价仅4600元/m2，最为惨烈。——受天河北影响的华景新城、翠湖山庄、名门大厦等祭出变相降价举措，反而令昔日热销风光不再。——而反观锦城花园、天誉花园、天翔花园等楼盘均以低价入市，凭借自身楼盘之综合素质或独创概念，反而销售逆市飘红。71/713、珠江新城截止00年底市

7、府已投入16亿，2001年仍将投入12亿，大量的资金启动路网、配套基础工程，新城面貌日益呈现，新盘也将不断涌现。珠江新城新楼盘的竞争将逐渐由过去周边楼盘竞争转化为主要与同区域楼盘竞争趋势。但相对而言星汇园所处的西区已相对成熟，最具优势，也承受来自区外的压力最大。71/71江南区：新理想华庭、中海锦苑、天立俊园、珠江广场、丽景湾、琴海湾珠江新城南区：南国花园东区：跑马地花园、福金莲花园、华骏花园、汇豪大厦、骏逸苑东山区：名晋大厦、锦城花园、金羊花园天河东区：翠湖山庄、华景新城、骏景新城西区：天河名门、新大厦、远洋明珠、漾晴居

8、、南天广场、丽晶华庭、星汇园天河北区：天誉花园、骏汇大厦、丰兴广场71/714、相对非珠江新城楼盘、珠江新城东区、西区三者竞争比较，西区的整体竞争优势及劣势都十分明显，却优势多于劣势：优势：①广州第一个先规划后建设的全新概念开发区；②文化配套：歌剧院、展览馆等已立项建设；③绿化公园：珠江公园、琶洲公园与