湖北武汉九坤秦南都汇项目整合营销推广策划方案.ppt

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1、——九坤·秦南都汇整合营销策划案——更中心·更生活开门见山项目卖什么价？项目销售周期会是多久？是本案核心问题！新鸿泰看来，一切由需求决定！本案将从区域市场存量、明年土地开发量、竞争区域市场、宏观大势对需求的影响、区域规划利好对需求的刺激、区域内部潜在需求等角度，拨云见月，找寻答案。我们的竞标口号就是：需求有多大，项目就能走多远！核心竞争力市场战略营销客户价格汉口武昌徐东宏观市场及趋势分析一、后期出口增长乏力：1、对欧美的出口量将面临长期下滑：欧美深陷债务危机，紧缩开支，经济二次探底，消费能力进一步恶化，失业率高居不下；2、人民币汇率调整降低出

2、口竞争力：尤其对欧元大幅升值，出口竞争力严重削弱，对欧元区出口也必然大幅下滑（在8月份显现出来）；宏观经济、政策分析及趋势预测国内经济形势面临滞胀，未来发展不容乐观二、国内通货膨胀加剧，且增长乏力，经济增长面临长期的停滞或下滑：1、房地产中短期增长放缓：销售量陷入停滞，泡沫仍然高耸，后期国家将出台更严厉措施挤泡沫调结构，房地产投资三四季度增长仍将放缓；2、通货膨胀加剧：海量信贷资金和负利率是投机的温床，7月份CPI同比上涨3.3%，但实质上远不止这个数字，长期看通胀将持续；3、内需仍将长期乏力：国民本来生活缺少保障，收入增长极慢，占国内总值比

3、例逐年下降，又受到通胀和负利率影响，消费更加无力；4、固定资产投资减少，基础设施建设放缓，债务风险加剧：房地产爱调控影响投资量已减少，钢材积压是2008年的4倍，7万亿贷款造成国企和地方政府面临债务危机，将造成大量坏帐；5、汽车业将呈下滑态势。2010年上半年我国汽车销售量呈现下滑势头。国内经济形势面临滞胀，未来发展不容乐观宏观经济、政策分析及趋势预测当前经济增长“三驾马车”出口、房地产、投资均出现下滑，尤其是投资面临通胀失控的威胁，经济缺少新的增长点，经济增长处于长期停滞的趋势。宏观经济、政策分析及趋势预测对本项目销售的影响：结论：1、适度

4、较快的开发销售策略：利用当前市民对高性性价比的中小户型的购买积极性，尽快的启动销售；2、不宜长期的开发周期或追求高利润：受后期宏观经济滞胀的不利趋势和房地产更严厉调控政策的影响，后期市场将严重影响居民购买意愿，应加快销售和开发速度，不宜久拖。1、加息迫切性加剧：2010年上半年，我国CPI上涨2.6%，其中6月份CPI同比上涨2.9%，通货膨胀加剧，“负利率”形势依然严峻；2、提升利率是必然：但幅度和点数不会很高，防止利率提高造成银行债务负担加重，以及对流动性的限制影响。1、面对通货膨胀加剧、物价上涨以及“负利率”，央行可能重启加息计划；2、

5、房地产投资倾向加重：游资会重新选择新的投资点，规避通货膨胀风险的避险需求将会增加。之加息分析：人民币新增贷款降低将抑制流动性过剩，降低通货膨胀预期，但对房地产信贷影响较大，一定程度影响房地产市场交易行为。1、央行预定的四个季度的信贷节奏是“3、3、2、2”，2010年上半年的人民币贷款增加4.63万亿元，占全年7.5万亿新增贷款的62%。其中6月份新增贷款6034亿元；2、新增贷款降低了市场对流动性过剩的担忧，也不断加剧通胀的威胁；3、2010年下半年信贷趋紧成为必然，房地产贷款额度将受到较大的影响。宏观经济、政策分析及趋势预测1、国有及商业

6、银行均已执行首套房90平米以上首付不得低于30%；二套房将以家庭为单位，二套房首付不低于50%政策，贷款利率不得低于同期基准利率1.1倍。2、三套以上购房国有银行停止办理，其余股份制银行则提高首付比例及利率。3、对于外地贷款购房客户需提供当地一年以上纳税证明或社保缴纳证明；不能提供以上证明的，按照二套房标准执行，首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。4、外资银行停止第三套以上贷款，操作细则与中资基本靠拢。2010年下半年中央将继续执行新版“国十条”，二套房贷政策不会放松，这将加速房地产市场步入深度调整期。之房地产政策分析：政策调

7、控目的：（1）打压房价上涨过快的城市武汉市（2）抑制房价上涨过快（3）调整产业结构（4）控制通货膨胀我们应对政策变化的措施：（1）不能盲目悲观，密切关注货币政策（2）严格监控武汉市量价变化（3）准确掌握未来的量价竞争数据（4）产品竞争一定要有前瞻性（5）合理制定利润期望值武汉房地产市场现状及趋势分析根据数据统计：1、2007-2008年，武汉市新开工住房总面积为2271万㎡，将于2010年入市；2、2009年年新开工住宅，约40%计入2010上市量，约500万㎡；3、2008武汉商品住宅预售面积为486.3万㎡，2009年武汉市商品住房销售量

8、为1259万㎡；4、2010年武汉商品住宅市场有效供应量约为1025万㎡。2010年武汉市商品住宅市场供应量至少约为1025万㎡，其中上半年新增市场供应量为540万