江苏金坛香格里拉项目营销推广报告.ppt

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1、差异化营销区域+西班牙风情+生活方式+项目香格里拉项目营销方略一个未来城东繁华生活区的崛起计划一场原汁原味的西班牙人文风情的洗礼一种尊崇优雅的欧洲贵族生活的登陆Aprosperousfuture,livingquartersoftheriseofEastPlanAnauthenticSpanishstyleinfiltrationofthewaveofhumanityOfarespectedelegantlivesofthenobilityofEurope'slanding目录二、现状分析一、营销目标三、核心策略六、费用

2、匡算四、价值体系构建五、推广策略至2010年3月14日：保2000万争取3000万至2010年底：一年内保1.6亿争取2亿一、营销目标目录三、核心策略六、费用匡算四、价值体系构建五、推广策略二、现状分析一、营销目标项目概况香格里拉山庄西班牙风情别墅社区总用地面积：161397平方米总建筑面积：153663.63平方米住宅面积：120914.37平方米居住户数：959户停车位：559辆建筑密度：20.3%容积率：0.801商业配套面积：5895平米（商业街600米长）会所面积：2476平方米产品类别：共有28栋多层，60栋

3、别墅小区配套：小型高尔夫练习场、商业街、会所、亲水河岸、滨水网球场二、现状分析项目SWOT分析劣势优势机会威胁1、实力开发商品质巨献2、16万方恢弘规模3、金坛首个西班牙风情社区4、金坛首个小区内推杆果岭5、40米宽原生态双水岸自然景观6、政府东扩南移战略部署区域，未来生活中心区1、项目所在区域价值尚未得到认同2、目前缺少生活配套，生活氛围缺乏3、公交线路目前较少1、宏观经济环境回暖，预计购买力稳定2、相对周边城市，金坛房价低，具有投资潜力3、政府规划2条公交线路通达社区4、经开区政府项目即将开工，区域利好5、未来区域内

4、生活、行政、商业等配套规划，将促进项目销售。6、区域内尚无直接竞争对手1、后市的不确定性，09年底政府利市政策可能取消2、处工业区旁，化工等行业有一定程度污染3、市区竞争项目的成熟度及对客户的分流总结：从区域接受度看，虽然项目所在东城属于政策中“东扩南移”大战略中东扩部分，但目前配套不完善，开发力度不够，交通尚未配搭到位，目标客户对区域具有心理抗性。从销售情况看，一期已于9月开盘，但销售情况不容乐观，去化的均为多层洋房，别墅尚未达成销售。从项目形象看，受众对班牙风情认知、认可程度不够，项目高端形象，以及别墅式的社区形象尚

5、未确立。摆在我们面前的三大营销命题，亟待解决，促成销售的一炮而红！1、如何规避目标客户对项目所在区位的心理抗性？2、如何全面提升项目形象，建立市场美誉度？3、如何实施差异化营销，跳脱同质化竞争？目录二、现状分析六、费用匡算四、价值体系构建五、推广策略一、营销目标三、核心策略经对项目的研究后，我们梳理出项目的5大营销主线，以期突破项目销售瓶颈。三、核心策略1、政府公关营销2、体验式营销3、精准渠道营销4、客户活动营销5、泛旅游营销核心策略1、政府公关营销助力冠名政府活动，扩大知名度，如冠名政府机关赛事等；2、体验式营销贯穿

6、售楼处和工地的包装品质等方面全新亮相，客户到来就能感受到项目的档次感和尊贵感，从空间及物料的视觉冲击力，以及售楼处和样板间贵宾礼仪服务体现与众不同的尊崇。3、精准渠道营销为主在报纸、户外等大面积铺开推广的前提下，采用精准的场所式物料投放，既能有效接触项目目标客户，又能有效提高项目档次。4、客户活动营销引爆不间断的客户活动可以连续制造话题传播，小圈子的客户活动更利于提高项目档次感，增加客户尊荣感，达到项目品质的口碑传播与项目信息的传递效果。5、泛旅游营销深入通过西班牙之旅，不仅能在项目基调上拔高项目档次，与国际化接轨，同时

7、能使西班牙居住文化和高端的贵族式生活方式深入人心，使人产生国际化品质居住感的向往。链接：根据2009年实力传播中国三四线城市消费市场研究报告，新购住房和更多的旅游成为当地消费的要类别。(——《第一财经周刊》)目录二、现状分析三、核心策略六、费用匡算五、推广策略一、营销目标四、价值体系构建1、客群策略2、核心价值体系3、项目形象定位4、案名策略5、SLOGAN建议1、客群策略原有积累客户扩大客源区域，向武进、常州市区、宜兴、镇江、溧阳等区域辐射，同时发展沪、杭等分销深度挖掘金坛各乡镇居民购买潜力2、项目核心价值体系国际化的

8、金坛，城市东扩南移，城东经济开发区未来价值凸显16万方恢弘国际化大盘金坛唯一原味西班牙风情社区私享双水岸原生态亲水景观、首个挥杆果岭、尊崇贵族会所情景花园洋房尺度联排别墅奢享双拼别墅品质标杆：醇正西班牙贵族领地----尺度别墅价值驱动项目关键词原味西班牙+16万方恢宏规模+私享尊贵+原生态双水岸=国际化别墅社区3、项