月营销推广方案营销策略.ppt

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1、[润祥“日出康城”营销推广方案]营销策略二○○九年十二月目录战略营销阶段营销策略项目形象推广策略媒介策划方案推广方案SP公关推广计划系列促销计划定价策略[战略营销]战略营销营销背景导入～社会经济稳步发展，房地产市场审慎乐观；～焦点区域，大盘鼎力之势：～宣传高尚领域，同质化……～都市运动、健康生活；～现代简约式建筑风格，品位优雅与尊享贵胄；～和谐共生建筑理念；～区域、自然、运动健康、休闲、养生战略营销营销导向Victory胜利战略营销营销导向(“4V”组合论)VARIATION：差异化VERSATILIY：功

2、能弹性化VALUE：附加值化VIBRATION：共鸣建筑形象、特色宣传、灵活的营销手段建筑均好性，户型的功能性技术附加、营销或服务附加、企业文化与品牌附加------生活文化附加（我们的重点）使消费者更多地体验到产品和服务的实际价值效用------建筑宣传另册、一对一的销售服务包装、推广与销售的策略主线。战略营销营销战略生态运动健康的生活：到处充满新鲜的空间，每一个角落都是你生活的梦工场。泛都市圈的生活：每个人眼中透着闲适与自在，每一个动作却渗透出激情与超越…….战略营销营销战略建筑成就生活，生活层次成就领

3、域层次。我们的营销战略是实现一种生活文化，一种健康、运动、自在、优雅的生活方式。心灵诱惑（文化形象）引诱（建筑生活）共鸣（体验优雅生活）认同（实现对泛都市圈的生态健康生活）战略营销营销战略～文化形象先行，建筑产品随后在导入期以形象展示为主，产品的特质在形象已经丰满的情况下再行入市。～广告宣传与公关活动共放广告宣传与公关活动同等重要，让客户亲身体验尊贵的生活文化。战略营销营销战略～软性广告用足一种理念和生活文化的渗透用软性的文字炒作，往往更容易首次购房者及渴望购房者接受，更容易与客户产生共鸣，前期的形象广告是

4、必备的基础。～强销期集密投放现时的地产推广报纸版面从半版到全版直至跨版，级别的递增使得消费者“感觉欲无限增大”。战略营销最佳销售时机最佳形象展示切入时机媒体形象及现场形象在此之前，媒体形象已经对外展示，目标客户已经开始关注、去理解本项目，为免客户热情退减，现场展示宜尽快切入。考虑该片区的竞争情况，项目越早入市，对销售越有利，追求与其他项的差导化竞争，满足客户的期望值，现场形象展示最佳切入时机，即待现场包装具备对外开放的条件时。战略营销最佳销售时机最佳形象展示切入时机现场形象广告形象宣传，仅仅是吸引客户对本项

5、目的关注，而现场展示，将是客户理解本项目的文化、生活形象的重要举措。结合本项目的工程进度，项目现场具备接待客户的条件（现场包装），而这，也仅仅是硬件展示，待售楼处的文化包装、服务具备之后，才可向客户隆重展示项目形象。时间节点：2010.01.-2010.04战略营销最佳销售时机最佳公开销售时机公开收筹时机目前客户已经开始关注，为免客户流失，理应开始公开收筹，待现场包装完善，及收筹细节确定时，即可公开收筹。考虑项目现场包装的重要性，公开收筹，必然吸引客户前来参观，合纵认为待项目具有公开展示条件时，才进行收筹。

6、结合现场开放日的活动，预计收筹时机定为五月中旬。时间节点：2010.05.-2010.06战略营销最佳销售时机最佳公开销售时机公开销售时机当示范单位、部分园林、主入口及道路等销售硬件具备公开展示时，即为最佳销售时机，因为前期已经进行广告宣传、现场开放、收筹（登记）等铺垫。但公开发售时间也应考虑前期收筹的情况而定，为免收筹时间太短，而收筹数有限，建议约两至三个多月的收筹时间，期间，也可将准备工作更细致、深入。时间节点：2010.08战略营销最佳销售时机如何应对同区楼盘～现代城及水墨江南新鲜感慢慢退却，难与新鲜

7、热炉的我们过招，恐其以优惠措施分流客户，我们适宜采用低价入市，切断分流，再以产品品质、品牌、高尚生活等竞争点区别客户层。～阳光新城、现代城、水墨江南区域竞争项目他们的售楼处，正是我们的区域形象宣传的展示牌。[阶段营销策略]阶段营销策略阶段划分方案阶段划分的考虑因素：～整体策略因素：一期多层洋房如何与二期高层住宅相呼应，从目前工作进度而言，高层住宅进度偏慢，有可能与一期低密度部分的销售脱节。～物业户型及规模：一期全部多层洋房，类型相似，客户层次相似，推广目标一致，所以销售阶段不宜太长。～周边竞争因素：同区物业

8、的同期、同质化因素，会影响本项目的销售进度，宜采用稳妥的阶段划分策略。阶段营销策略阶段划分方案阶段划分的问题：～时间灵活安排，只是策略有所轻重：周边大盘正处热销，先机宜早不宜迟，但也必须具有足够的形象支持方可入市；～如果强销期太短，对销售不太有利，提前具备销售条件，否则，错过良机。～静待二期，略显消极，宜应利用一期及周边楼盘的余热，为二期拾柴捡石。阶段营销策略阶段划分方案阶段划分方案：～形象展示期：媒体形象展示期