房地产估价 教学课件 作者 吴凯 主编 黄湘红 王珍莲 副主编第6章.ppt

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1、6市场法6.1市场法的基本原理6.2搜集交易实例6.3选取可比实例6.4建立价格可比基础6.5交易情况修正6市场法6.6交易日期调整6.7房地产状况调整6.8求取比准价格6.9市场法总结和运用举例6.1市场法的基本原理6.1.2市场法的概念6.1.2市场法的理论依据6.1.3市场法适用的对象与条件6.1.4市场法的操作步骤6.1.2市场法的概念市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的

2、本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。6.1.1市场法的理论依据替代原理6.1.3市场法适用对象与条件市场法适用的估价对象：⑴住宅⑵写字楼⑶商铺⑷标准厂房⑸房地产开发用地6.1.3市场法适用对象与条件市场法应用的条件：⑴充分的交易实例资料⑵资料具有相关性⑶市场供求关系基本一致⑷明确显示具备条件⑸资料必须详实可靠6.1.4市场法的操作步骤4大步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格做适当的处理；④求取比准价格6.2搜集交易实例6.2.1搜集大量交易实例的必要性6.2.2搜集

3、交易实例的途径6.2.3搜集内容的完整性和真实性6.2.4建立交易实例库6.3选取可比实例6.3.1选取可比实例的必要性6.3.2选取可比实例的质量要求6.3.3选取可比实例的数量要求选取可比实例的质量要求(1)与估价对象的区位相近(2)用途相同(3)规模相当(4)结构类同(5)档次相当选取可比实例的质量要求(6)权利性质相同(7)与估价时点接近(8)可比实例的交易类型应与估价目的吻合(9)可比实例的成交价格应尽量为正常价格6.4建立价格可比基础6.4.1统一付款方式6.4.2统一采用单价6.4.3统一币

4、种和货币单位6.4.4统一面积内涵6.4.5统一面积单位6.4.1统一付款方式价格通常以一次付清所需支付的金额为基准例6-1某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。【解】该宗房地产在成交日期一次付清的价格计算如下：6.4.2统一采用单价在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。6.4.3统一币种和货币单位按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。6.4.4统一面积内涵6.4.5统一面积单位1公顷＝10

5、000平方米1亩＝666.67平方米1平方英尺＝0.09290304平方米1坪＝3.30579平方米例6-2搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。【解】对上述两个交易实例进行“建立价

6、格可比基础”处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体处理如下：(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：乙总价＝15(万美元)(2)统一采用单价(3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，则：甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积)乙单价＝60×8.3＝498（元人民币/平方英尺使用面积）(4)

7、统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积。则：甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积)乙单价＝498×0.75＝373.5(元人民币/平方英尺建筑面积)(5)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.764平方英尺，则：甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积)乙单价＝373.5×10.764＝4020.4(元人民币/平方米建筑面积)6.5交易情况修正6.5.1交易情况修正的含义6.5.2造成

8、成交价格偏离市场价格的因素6.5.3交易情况修正的方法6.5.1交易情况修正的含义可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格。6.5.2造成成交价格偏离市场价格的因素⑴有利害关系人之间的交易