工程管理手册(改好).doc

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1、xxxxx物业管理有限公司作业指导书WI-03版次：A/00文件名称：工程管理手册生效时间：2012-03-18总目录序号标题页码1设备管理规程2房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准3供配电系统规程4供配电系统巡视维护规定5供水系统操作规程6供水系统巡视维护规定7排水系统操作规程8排水系统巡视维护规定9空调系统操作规程10空调系统巡视维护规定11电梯系统操作规程12电梯系统巡视维护规定13消防报警系统操作规程14消防报警系统巡视维护规定15气体消防系统操作规程16气体消防系统巡视维护规定17监控系统操作规程18监控系统巡视维护规定19停车场管理系统操

2、作规程20停车场管理系统巡视维护规定21接地电阻测试操作规程22避雷系统巡视维护规定51xxxxx物业管理有限公司作业指导书WI-03版次：A/00文件名称：工程管理手册生效时间：2012-03-18一、设备管理规程1．0目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。2．0适用范围管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3．0定义3．1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、

3、发电机），发现小故障及时排除，做好记录。3．2一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器等；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3．3二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；

4、对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3．4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。3．5大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。3．6设备更新和技术

5、改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3．7事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3．8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。51xxxxx物业管理有限公司作业指导书WI-03版次：A/00文件名称：工程管理手册生效时间：2012-03-184．0设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、

6、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置。Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。5．0设备管理模式采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。5．1对于符合磨

7、损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。5．2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。5．3对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。6．0职责6．1物业公司工程部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）维修、申购、报废审批，组织

8、招投标，选择、评价设备维修养护供方，负