宁乡灰汤温泉高尔夫项目前期策划报告.ppt

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1、合富辉煌房地产(湖南）2008年2月16日目　录前期策划报告Part1项目及区域分析Part2定位Part3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位前期策划报告Part1项目及区域分析Part2定位Part3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位项目毗邻长常高速，紧邻宁乡大道。距宁乡县城中心约5公里，距离长沙约30公里，距益阳约36公里，距宁乡灰汤镇约50公里，项目地块自然较好。项目位于宁乡经济开发区，毗邻长常高速和宁乡大道，自然环境

2、较好本案项目区位基地属于典型的丘陵地形，地块内山体较多，但山体自然形态较好，坡势较为平缓，利于别墅产品的规划布置；项目地块内分布着大大小小的水池和鱼塘，拥有非常好的水系资源，景观设计过程中可以适当保留利用；项目地块绿化覆盖率高，拥有较为丰富的植被资源，建议在规划设计中对原生植被加以保留，保证项目原生态资源。项目环境项目基地面积3826亩左右，已经办理土地转让手续的约1300亩左右。商业配套区、居住组团、场地要划分分块界线，并分组团计算经济技术指标。体育运动公园应预留高尔夫球场规划，其专项设计单独报相关专业职能部

3、门审查。商业配套区1、建筑层数：以多层为主2、建筑密度：不大于30％3、容积率：不大于2.04、绿地率：不小于40％5、交通出入口：临宁乡大道考虑两个交通出入口，考虑入口广场的建设，建筑退后道路红线50米以上。居住区1、建筑层数以低、多层为主，局部地区可考虑高层2、建筑密度：不大于35％3、容积率：不大于1.2（低层居住组团容积率不大于1.0）4、绿地率：大于45％（以分块面积为标准计算）项目地块条件本案位于宁乡北部新城区，长常高速与宁乡大道；项目所在地块周边远景规划为居民居住区，随着城市的扩张，该区域也将成为

4、新的开发热点区域。县城的定位，从长株潭城市群核心乃至全省“一点一线”，长沙市域及宁乡县县域三种空间尺度全面分析衡量。确定县城性质为“四城一心”：①集商贸、休闲于一体的长沙市卫星城；②具有山水城市风光的生态城市；③宁乡县的政治、经济、文化、科技、信息中心。目前宁乡的行政规划发展向西北进行拓展，新县政府等政府机关的搬迁带动了周边房产项目的开发；老城区开发主要集中在沩水风光带，城区开发量较少；老城区新城区城市向西、北拓展，新行政中心所在地成为目前开发热点区域宁乡县县城远景规划（2000－2020）项目地块分析项目区域

5、发展方向本案项目地块东边用地基本为工业用地本案所在区域为城市向北扩张第一站目前项目地块东边地块的远景规划基本以二类工业用地为主，表明将来项目周边还将有大量的企事业单位入驻经济开发区；项目地块西侧目前规划的为一类居住用地、商业金融用地以及娱乐休闲用地，预示该区域将成为一个城市新兴的居住区域。项目所在地块不属于政府重点规划区域，但从目前远景规划来看，地块所在区域将成为城市向北扩张的第一站。项目地块分析本案所在区域情况本项目处于新区发展的质变阶段－由居住氛围的形成转向生活氛围的形成新城区发展历程的4个阶段第一阶段第二

6、阶段第三阶段第四阶段与城市间交通网络的形成开始形成居住氛围生活配套的完善进一步提升生活氛围对周边进行辐射，形成区域中心项目区域现处阶段项目地块分析本案所在区域情况宁乡房地产市场背景2007年，宁乡在工商建设等单位登记的房地产企业达52家，06-07年进入市场运作并进行了备案登记的入市企业共48家，其中本地企业31家，外来企业17家。06年至今，开发运作房地产项目共计51个，其中已竣工项目9个，在建20个，待建22个。07年1-9月，全县投入资金13.5亿，拉动GDP增长6%，同比增长50%，房地产业开始成为宁乡

7、县经济的支柱性产业；1-9月，商品房已竣工面积48.1万平米，同比增长204%，其中多层房屋竣工30.2万平米。商品房在建面积82.8万平米，同比增长47.9%，其中多层为51万平米，占61.6%，小高层在建31.8万平米，占38.4%，后续开发待建面积约371万平米，同比增长94.6%。1-9月，全县共销售3095套房屋，销售总面积39.8万平米，其中多层1841套，21.2万平米，占53.3%，同比增长41.3%，小高层销售1254套，18.6万平米，占46.7%，同比增长143.5%。目前宁乡普遍均价在2

8、000元/平米左右，最高房价已经突破3000元/平米宁乡07年房地产随着全国地产一片大好形势下也在快速的发展，随着外来企业的进驻，开发水平不断提升，房价水涨船高。宁乡本地对中高端以上房产物业需求升温。区域评价区域交通条件较好；由于缺乏生活配套，区域缺乏发展原动力，造成区域发展缓慢；对于大多数人而言，该项目所在区域处于城市边缘，心理距离较远；自然环境较好，为人们认可的健康绿色居住环境。区