房地产开发经营与管理.ppt

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1、第二章房地产投资分析基础知识第一节现金流量的构成一、现金流量：现金流入现金流出净现金流量二、投资与成本广义的概念:三、经营收入、利润和税金第二节资金的时间价值与等效值一、资金的时间价值二、利息与利率单利计息与复利计息I=P*n*II=P[(1+i)*n-I]名义利率与实际利率名义利率与实际利率年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，复利计息，分别以1年计息，按4季计息，按月计息，本利和分别为：1000*（1+12%）=11201000*（1+12%/4）4=1125。52；（1+12%/4）4-1实际利率1000*（1+12%

2、/12）12=1126。83（1+12%/12）12-1实际利率实际利率=（1+名义利率/计息周期）计息周期-1某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到最后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？资金等效值与现金流量图三、复利计算公式与系数1、常用的符号P：现值F：终值A：等额支付金额，年值G：等差变化值S：等比变化值N:计息周期i:利率2、复利计算公式与系数（1）一次支付的现值系数与终

3、值系数F=P*（1+i）n（1+i）n一次支付的终值系数P=F[1/（1+i）n]1/（1+i）n一次支付的现值系数（2）等额系列支付的现值系数与资金回收系数P=A/i[1-1/(1+i)n]1/i[1-1/(1+i)n]等额系列支付的现值系数A=P*i/i[1-1/(1+i)n]i/i[1-1/(1+i)n]资金回收系数某家庭预计今后10年内的月收入16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押代款的月还款额，年贷款利率12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押代款额是多少？解：月还款额=16000*0.3=4800(元)月利率=12%

4、/12=1%;计息周期=10*12=120(月)P=A/I[1-1/(1-I)N]=33.46(万元)(3)等额序列支付的终值系数和储存基金系数A=F[i/(1+i)n-1][i/(1+i)n-1]称为“等额序列支付的储存基金系数”F=A[(1+i)n-1/i][(1+i)n-1/i]称为“等额序列支付的终值系数”（4）等差序列的现值系数和年费用系数P=A1[(1+i)n-1/i(1+i)n]+G/i{(1+i)n-1/i(1+i)n)-n/(1+i)n}1/i{(1+i)n-1/i(1+i)n)-n/(1+i)n}称为“等差序列的现

5、值系数”A=A1]+G{1/i-n/(1+i)n-1}{1/i-n/(1+i)n-1}称为“等差序列的年费用系数”（5）等比序列的现值系数和年费用系数P=A1/i-s{1-[(1+s)/(1+i)]n}nA1/(1+i)[当i≠s时][当i=s时]1/i-s{1-[(1+s)/(1+i)]n}称为“等比序列的现值系数”A=A1i/i-s{1-[(1+s)n/(1+i)n]}i/i-s{1-[(1+s)n/(1+i)n]}称为“等比序列的年费用系数”某购楼者拟向银行申请60万元的商业抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了

6、等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购楼者的月还款增长率为0.5%，问该购楼者第10年最后一个月份的月还款额是多少？解:月利率=6.6%/12=0.55%;周期=15*12=180(月)P=A1/(I-S)[1-(1+S/1+I)N]60=A1/0.05%[1-(100.5%/100.55%)180]A1=3504.67(元)A120=A1*(1+S)(120-1)=6344.50(元)房地产开发项目财务评价财务评价的主要技术经济指标1.财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的

7、折现率。CI—现金流入量CO—现金流出量(CI-CO)t—项目在第t年的净现金流量t=0—项目开始进行的时间点n—计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度、或月）FIRR—评估项目盈利性的基本指标FIRR=i1+[/NPV1/(i2-i1)]/(/NPV1/+/NPV2/)2.财务净现值是房地产开发的另一个重要的经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。FNPV—项目在起始时间点的财务净现值Ic—基准收益率或设定的目标收益率3。动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全

8、部投资抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。Pt—动态投资回收期4.开发商成本利润率是初步判断房地产开发项目财务可行性的指标。在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售。则等于扣除销售税金后的净销售