房地产市场调查与分析ppt课件.ppt

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1、房地产市场调查1广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。狭义上，房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。1.房地产市场调查的含义（一）房地产市场调查的内涵房地产市场调查2房地产市场调查2.房地产市场调查的必要性和作用必要性能使决策者准确把握产品定位及经营策略，也可以从中发现新的市场机会，从而较好地规避市场风险可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率

2、作用是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终3（二）房地产市场调查的主要内容环境调查需求调查供给调查营销环境调查政治、经济、人口、文化1.宏观环境调查层面2.区域环境调查层面3.微观环境调查层面1.市场需求容量调查2.消费者调查3.消费者行为调查1.房地产市场供给总体调查2.竞争楼盘调查3.竞争对手调查1.房地产广告环境调查2.房地产营销中介机构调查

3、3.房地产营销媒体调查4房地产市场调查1.分析数据2.撰写调查报告3.总结反馈1.制定调查方案2.搜集资料3.资料的甄别与审查1.确定调查目标2.建立调查组织3.初步情况分析3.3.1准备阶段3.3.1实施阶段3.3.3分析和总结阶段（三）房地产市场调查程序51、房地产市场分析的步骤(1)确定调查目的即该调查是：为投资方案选择与决策服务为解决某一具体问题或发现市场机会服务为场地选择或产品定位服务为编制一般的市场研究报告服务(2)确立调查目标主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。61、房地产市场分析的步骤(3)选择调查方法主要确定该项调查所需

4、数据的类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择。(4)估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结果的预期价格(5)数据收集、数据处理和数据分析。(6)市场调查的结论与建议。72、房地产市场调查的内容点——单个楼盘线和面——区域市场体——宏观环境8点——单个楼盘⑴产品分析⑵价格组合⑶广告策略⑷销售执行9产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），区域公共配套设施（水、电煤等市政配套，公园、学校、

5、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等；⑴产品分析10小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街，等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面，但因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。⑴产品分析11这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体包括土地大小，总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外

6、观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品分析的第二部分是对具体产品的分析12产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的，等等。从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信度。产品分析13楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和付款方式。剖析价格组合，并了解其运用策略也是市场调查最吸引人的地方。⑵

7、价格组合定价策略14广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效果等等。具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大小事项，关键是把握其广告策划的精髓⑶广告策略如：万科·四季花城广告“金银湖畔，万科在造一座城”。简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向：品牌：万科规模：造城环境：金银湖畔15研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务执行等。另一方面则是调查实际销售结果。如：什么样的房型最好卖？什么样的总价最为市场所接受？吸引客户最主要的地方是什么？购房客

8、户群有什么特征等等？所有的这一切都是市场调查所应该了解的。⑷销售执行16线和面——区域市场⑴区域分析区域分析也就是指在特定区域中，对影响