广西桂平【西山御府】项目整体策划建议方案.doc

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1、广西桂平【西山御府】项目整体策划建议方案西山御府整体策划建议方案二、项日周边市场分析1.1总体市场坏境概述市场不够成熟，产品品质偏低在桂平市场，重视品质生活的培养A.地产市场尚未成熟的桂平，应重视品牌的培养与利用B.在建立品牌的同时练好内功，加强楼盘木身的质素，引领品质生活C.消费者关注楼盘的价格，对楼盘本身的质素更重视产品同质化严重，配套不全品牌竟争的核心是品质竞争A.品质竞争，包括规模、户型、园林、配套、物管、价格等的综合优势B.人型楼盘、成熟楼盘都具有综合素质优势，以差异化的个性及形象在市场占•据

2、一席之地C.区别于竟争对手，以品质为核心的形象差异吸引力高园林不精，物管不专高品质生活要从细节做起A.园林的规划，园林的规模，园林的特色都成为项日品质的具体体现，是囤绕生活的生动展露B.重视园林建设，从最细节的地方做起，赢得竞争优势C.优质的物业管理服务体现品质生活的价值1.2市场机会点市场缺乏高品质的楼盘，表现在楼盘木身的硬件配套不完善，使消费者尤具是高端消费Page1of24区域市场分析者没有好的选择。因此，要做高品质的楼盘，必须从户型、园林、配套、物管等细节综合展现出來，才能引起当地市场的轰动，成

3、为桂平的标志性楼盘%1周边住宅状况1.3竞争对手分析日前桂平在售楼盘约13个，从规模、开发周期、产品及档次等因素考虑，“现代人家”、“幸福家园”、“郁江湾花园”、“七星花苑”、“丰宝人厦”及“粤桂花城”六人楼盘是目前我们重点关注的在伟楼盘Page2of24郁江湾花园Page3of24Page4of24“现代人家”、“幸福家园”、“郁江湾花园”和“粤桂花城”后续供应量人，是项目主要竟争对手；竟争项日的形象差异不人，过多依赖项日拥有的自然景观、规模以及地段等硬件条件去推广，推广语弹性不够强，包装本地化，虽倡

4、导”生活“，但未把“生活”上升到更高高度。楼盘宣传推广渠道主要采用户外广告牌、DM广告及在中心路段设立接待中心，辅助推广方式是电视媒体。%1周边商业状况%1未來竟争对手分析三、项Id优劣性分析项日竞争力分析2.3项1=1优劣势分析项H独有优势由于桂平房地产市场比较小，发掘和深化自身独特的卖点才能抢占更多的市场份额，从而在市场中脱颖而出，实现良好的销售速度和销售业绩。A.桂平首个欧陆风情建筑的生活社区项日采用了欧陆风情建筑设计，是桂平首个采用异国风情特色建筑，成为当地最具有代表性的楼盘。B.优美的园林景观

5、，拉开与竞争对于的差距由于其他竟争对于对园林景观的重视程度不高，优美的园林景观将成为吸引客户最直接的元Page5of24素之一。所以，园林规划必须要延续欧陆风情园林情调，融入东方园林细节，同时在开售初期尽可能把部分园林实景呈现出来，让客户能够亲身感受项kl的园林美景。项U独有优势C.人性化、超前的户型设计建议在户型方血增加入户花园、转角飘窗等具有特色的设计，保证建筑质暈，通过广告宣传包装，使产品质量成为项目的最大亮点D.完善的小区配套项日占地95亩，属于桂平市内规模较人，配套最全的综合住宅小区。教育配套

6、有幼儿园，生活配套有会所、商业街及生态停车场等非项日独有优势项日并非所有的卖点都是自身独佇的，往往因为市场的变化让其他竞争对手超越或利用，因此在推广过程屮要结合每个阶段推货重点來进行卖点包装A、人规模项日虽然不是市内最人规模的楼盘，但开发体量达到14力平方米，对于消费者來说已经是一个吸引点。B、有山景、景观资源项日虽然不是一线的山景和江景盘，但不缺山景和景观资源，同样拥有良好的H然生态环境。项日除了拥有较多优势外，也同吋存有部分的劣势。我们把劣势细分为长期、中期、短期三种。长期劣势需要尽量规避小期劣势可

7、通过包装进行掩饰短期劣势则通过改造，使之转化为优势，真正做到扬长避短项日核心竞争力：1、可以帮助建立项日品牌，创造可持续盈利能力，有效促进销售完成；2、可以提升企业品牌，形成良好口碑，帮助企业形成差异化竞争优势；3、项1_1核心竞争力和项目品牌可同时提升企业品牌的知名度和美誉度，产生双品牌效mi.o四、客户群分析Page6of24客户群体可初步分为五人类：◊原居民——该类别客户因长久居住在该区域，对木区域的形彖和特征有深刻的认识；“生活方便、关系融洽，这是每个住过该区域的人体会最深的，就是割舍不下这份“

8、地域情”。由于以往居住的环境条件因为差，这批客户因此对配套齐全的小区盘比较热衷；结论：配套齐全，环境优美的人型小区盘有比较人的需求，这类楼盘的销伟价格也明显高于具他单体楼的售价O企业事业机关单位员工——如各政府部门的公务员、各级职能部门、高收入企业员T,拥有稳定的高收入，而且喜欢集体购买。该类客户随着收入的增加，也有再次选择更优质楼盘的意向。O结论：比较有消费力的一类客户群，对大户型有一•定的需求。O私企老板——各类专业市场的老板等该部分主