绿城翡翠城翡翠天地商业中心定位报告.ppt

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1、绿城·翡翠城翡翠天地商业中心定位报告中房智本地产机构二零零八年六月1统一本案商业中心定位思路细化定位阶段性落实以便于推进执行本次报告目的：2对品牌成就“园区生活服务体系”，巩固企业的品牌形象对商业盘活商业物业，实现有效经营，提升经营价值。对业主催熟项目居住氛围提升业主生活品质对项目项目居住价值最大化提升销售价值与速度商业目标是企业和项目的核心目标，没有商业的有效经营，就没有一切。品牌目标和业主目标是商业中心操作的前提，商业中心的定位落实必须有助于企业品牌和业主居住价值的提升。项目目标体系本案商业中心操作背景：3现状周边人口不多，入住率不高；区域商

2、业普遍处于萌芽状态，商业氛围尚未形成，仅仅停留在生存状态；周边每个项目都有各自的社区商业，生存艰难；愿景形成以翡翠成为核心和模板的闲林区域商业中心第一层级问题：如何突破现状，保持生存，扩大商业辐射力，解决5万方商业的消化问题？第二层级问题：如何实现商业中心目标体系，实现价值最大化？核心问题：本案应该为项目、为企业、为业主提供一个什么样的价值方案？界定我们要解决的问题：4本案价值方案的思考路线图：经济大势商业发展规划格局SWOT分析项目竞争战略项目总体定位项目档次定位项目业态定位业态布局规划消费需求分析商业竞争分析立地条件分析企业运作分析总体运营策

3、略外部环境优化招商实施构想选择价值实现价值发现价值传递价值5目录第一章发现价值：项目面临的形势第二章选择价值：项目面对一个什么样的市场第三章实现价值：项目定位落实与业态布局第四章传递价值：项目形象打造及招商策略6发现价值：翡翠城商业中心面临的形势1、宏观经济基础2、城市空间规划对本案的影响3、商业发展对本案的影响4、本案发展形势总结第一章71、经济基础：日益旺盛的消费潜力，为商业的发展奠定了坚实的基础市场结论回顾：杭州GDP年度走势（单位：亿元）杭州社会消费品零售总额变化（单位：亿元）市区居民人均可支配收入年度走势（单位：元）市区居民人均消费性支

4、出年度走势（单位：元）杭州社会消费品零售总额、第三产业投资等多项指标保持多年的持续上扬势头。82、城市规划：余杭组团偏居一隅，商业辐射难以突破本区域。◇杭州实施城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展的城市空间发展战略。◇形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。本案所在区域市场结论回顾：93、区域规划：居住人群将是本区域商业的主要消费群体◇以02省道为城市发展轴，将规划区分为南北两翼。◇分为水乡生态区、居住区和工业园区。◇形成杭州西郊休闲、娱乐、居住为主的卫星城。水乡生态区居住区居住区工业区居住区居住区市场结论回顾：10

5、3、杭州商业格局：由单核中心逐渐向多中心过渡，但本区域尚未起步◇整体形成多中心、多层次、多功能，并能充分发挥整体协同效应的商业设施网络。◇主要的商业中心是武林、湖滨、吴山一带。◇未来商业发展侧重在主城区、滨江区和钱江新城。文教城西商圈武林商圈湖滨商圈吴山商圈黄龙商圈大关商圈城北商圈下沙商圈萧山商圈秋涛路四季青商圈滨江区政府商圈滨江高新产业区商圈市场结论回顾：114、区域周边商业格局除老余杭外，周边区域商业对本区域有一定的渗透。老余杭：商业相对较完善，整体档次不高，服务城镇居民。五常区域：小型沿街商业相对落后，沃尔玛会员店的开设，客观上刺激闲林区块

6、商业的成熟，形成商业聚集点。留下区域：逐渐走向完善，在一定程度上会辐射到本区域。城西区域：商业氛围已经比较成熟，次级商圈覆盖本区域1202省道以南：为规划区的主中心，和一个商业副中心，用地以行政办公用地、商业金融用地、广场文化用地为主，使其成为闲林镇的政治、文化中心。02省道以北：沿良睦路规划为副中心，以大型超市、医院、商业金融和旅游服务为主，以形成闲林镇的经济中心。本项目以五常商业街，和规划的商业中心相连，有机会一起，打造闲林的区域商业中心。◇沿街商业用地：将集中在老杭昱路（闲林路）、闲富路、闲水路（五常大道延伸段）和北部良睦路两侧，形成闲富路

7、闲林路商业街、五常大道商业街。本‘案5、区域内商业格局：本案毗邻商业中心，共造商业中心136、商业发展趋势：居住闲林，商业以居住配套为主，没有大商业放量。杭州商业用地出让情况（单位：万平方米）◇未来几年杭州市商业土地出让逐渐趋于饱和。◇2008年商业用地大量出让，杭州将迎来商业地产开发和建设的新高潮。◇城市商业向东拓展。◇西湖区的商业用地放量呈递减趋势。市场结论回顾：14发现价值：闲林区域发展前景看好，目前呈现商业缺失、商业消费外流、区域对外聚合力有限等特征，本案商业中心有机会打造辐射闲林区域的商业中心。15选择价值：项目面对一个什么样的市场1、

8、消费需求分析2、竞争商业分析3、项目立地条件分析4、企业资源能力分析第二章5、市场态势研判16核心价值17目标客户定义：以翡翠城业主为主