《南山后海中心区城市设计》地块规划设计要点说明.pdf

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1、《南山后海中心区城市设计》地块规划设计要点说明（M区/M-15）根据《南山后海中心区城市设计》的要求，对申请地块提出规划设计的初步要求如下：一、用地性质：C1/C2/C3/C4/S3/U2M-15商业服务业设施及商业办公用地,用地应充分体现中心区物业高度集聚的用地特征，特别是在垂直方向的功能综合特征，并结合组团建筑以地块平面坐标图（最终依据规划国土局核发文件为准）及周边交通条件，综合考虑在近地及地下层设置商业服务设施以及连接周边的公共通道。二、用地面积：M-15地块约4139.15平方米。（以用地许可证为准）。三、用地指标和设计指引：1、规划地块容积率：（以用地许可证为准）建议M-15地块10

2、。2、规划建筑总面积：空间要素控制图（以用地许可证为准）M-15地块4.14万平方米。3、规划建筑覆盖率：不低于80%，鼓励贴线建设，不设覆盖率上限。但在地面首层需要满足地面首层指引留设必要的公共开放空间（详见城市空间控制总图）。4、建筑退后红线：M-15地块北、东、西侧除去指定留设首层公共空间外，均采取贴线建设（零退线）；地块中部留设广场型开放空间面积不小于850平米并与东侧及北侧地块开放空间对接，南侧建筑后退用地红线2米。在组团中与周边地块的总体空间控制要素详见附图。（地块空间要素控制图如上所示、图例参照附图）注:零退线指建筑整体各层投影与用地红线贴合，允许建筑首层退后做内缩处理；建筑地下

3、空间的退缩要求需按照深圳市相关规划建设规范执行，以确保市政管线与建筑基础施工的必要退后空间。5、首层建筑功能设置及建筑功能面积要求作为完整地块开发，需要在建筑近人尺度既首层（包含地下层）空间安排与南山中心区定位对应的公共性城市商业文化及其他服务设施，并提供良好的开放性和可达性，避免单一封闭功能大堂的出现。为保障街区活力，要求商业功能建筑面积不少于6000平米（仅指近地面层部分，未包含地下商业和可能的顶层商业），同时应结合地面及首层地下空间主要部分布置，并保证商业空间与周边地块以及地下空间系统的有效联系。特别是与北侧广场和东侧建筑的立体连接，应该考虑在地面进入地下空间的便捷设施与通道，同时在地面

4、体供地下采光、通风、避难疏散等必要的空间和设施。对于除商业以外的其余建筑功能面积不做指定要求，建议结合区位优势提供酒店、餐饮等中心职能公共服务性强的功能。6、规划控制的建筑高度：M-15地块建议为分离的南北两部分建筑体量，设置南侧塔楼，高度控制100米以下，北侧塔楼，高度控制50米以下，群楼18米以下，（具体范围参见空间要素控制图）。7、规划绿地率：地块处于密集开发地区，根据具体的建筑方案进行场地外绿化设计，提供20%左右的室外公共空间，其中的绿化比例结合景观设计确定。建议结合裙楼顶层，步行连廊等立体空间设置屋顶绿化。8、机动车停车位：按用地比例参照《深标》配建，考虑中心区特征可适当降低停车标

5、准。地面仅考虑沿街停车带（限时收费停车）和地下或地上车库进出口设置。机动车出入口设置布置在地块东侧及南侧，并要求机动车道与所开口街道垂直设置，单向出入控制车道宽度，减小对于人行空间的阻隔，此外地块所处组团设有地下公共停车环道系统，地下车库的设计因按照环道设置接驳出入口，以取代部分地块自身的车库出入口。本地快北侧道路下方规划设有地下公共停车环道，在地下空间的开发中需要注意与地下公共停车环道的接驳关系。注：地下公共停车环道系统是位于市政道路下方的一条单向循环型道路，连接各个地块地下停车场负一层，标高暂定在市政道路路面标高以下7米左右，各地块建筑设计需要考虑在指定方向顺接。9、地下空间：该地区强调和

6、鼓励地下空间的开发和综合利用，特别是应预留与临近的北侧开放空间和东侧地块连通地下商业或服务配套性空间，提供公共（疏散）通道、地下路网以及在应急时可以对接互通的地下机动车通道等功能，同时结合底层商业空间的开发积极发挥利用地下层的商业价值。本地块西侧需要考虑留设街坊地下机动交通环道的出口空间条件。10、建筑外部空间（通廊和广场）：M-15地块西侧临片区主路，南北两侧以及东侧为单向交通设置的支路，建议机动车出入口以及服务性入口结合南侧和东侧支路布置，而人行及主要入口结合西侧、东北角及东南角广场布置。并要求地块设置连接北侧及东侧地块建筑的地面开敞空间，与东侧建筑形成直接的步行和视线联系、地块西侧是南北

7、向通长的带状开放空间走廊，应积极结合建筑商业服务界面以及主要入口进行景观布局。11、地面空间：建筑四周沿街界面建议设置展示性和公共性的功能，如商业服务，文化艺术类，并要求沿建筑四周边界留设退后的骑楼或内凹空间，要求上按照城市设计指定的位置设置公共广场空间和建筑主要出入口，根据机动车单向交通组织方式和相关道路交通规范，设置地下车库的出入口。同时建筑首层的整体设计应基于沿街的人行自行车以及绿化环境应进