项目启动区定位和物业发展建议终稿.ppt

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1、郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿谨呈：郑州亚新房地产开发有限公司[2006]-GW01项目顾问工作阶段划分2006/06/182006/06/25工作成果项目启动区地块实地勘察区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈企业高层访谈项目整体战略与定位回顾项目启动区定位研究项目启动区开发策略研究项目物业发展建议研究项目启动区现状研究大规模地产开发启动策略研究相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究大规模地产开发物业组成研究第二阶段（中期）启动区定位和物业发展建议第一阶段项目市场调研项目启动区地块条件分析相关楼盘启动模式分析相关楼盘客户与产品分析相关楼盘物业市场分析7个

2、日历天19个日历天2006/07/149个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）2006/07/222在过去一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目启动区实地勘察郑州房地产市场现状项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议目标消费者深度访谈地产专业人士访谈亚新相关人员的访谈批发市场小业主访谈相关楼盘销售总监访谈郑州房地产在售项目信息城市规划影响探讨房地产市场特点分析郑州购房人置业特点分析区域竞争态势分析郑州消费者价值取向和置业倾向的分析启动区产品定位研究开发节奏与时序研

3、究物业发展建议3第一阶段工作回顾4项目概况项目经济指标占地面积：项目占地面积2000多亩，其中规划公园73.2亩、市政道路约427亩、可建设用地亩1583亩（居住1417亩、商业金融、文化娱乐及医疗卫生166亩）；容积率：项目三环路北地块控制在2.5以内；限制条件：北部地块预计今年11月份动工，无回迁房建设要求；项目建设用地被市政道路分割为9大块；综合成本：约40万元/亩左右，已包含回迁房修建费用和拆迁补偿费。项目地块位于郑州市二七区南部，地块位于京广路以东，冯庄路与南三环路交汇处。其中，冯庄路为规划路，路宽50-60米；项目距市中心约20分钟车程；项目地处佛岗村，约有

4、20余万平米的旧有村民居住性物业及经营性物业。建筑密度较高，人居环境恶劣；项目地块以西、沿南三环路分布着众多批发市场；项目地块内有一所中学、小学，南部临黄河科技大学。规划的南水北调总干渠位于项目地块南侧，距项目地块约2公里左右。淮河堤外滩涂3km2km内环路107国道陇海线京广线中原区二七区金水区郑东新区管城区机场高速惠济区5项目属性界定区域属性：二七区是郑州的主要商贸区，项目所在区域南三环沿线分布着众多的商贸批发市场；距中心约为5-8公里主城区的边缘郑州是全国重要的交通枢纽；商贸纺织、机械制造是城市支柱产业二线商贸城市城市发展的重点是郑东新区、西部工业区，二七区目前处

5、于功能强化和填空式发展阶段非城市发展重点项目属性：项目为城中村改造项目，有20余万旧村拆迁；项目被市政道路分割为9大块；地块自身限制条件紧临南三环、规划中南水北调总干渠及黄河科技大学资源条件相对优越总占地2000多亩，建设用地近1583亩，当地超大规模大规模商贸型、二线省会城市、主城区边缘、城中村改造、大规模地产开发对于二线省会城市大盘而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度6项目区域价值定位满足“城中村”改造的具体要求满足政府设想与城市规划要求+借鉴国际先进可持续社区发展理念依据项目本身资源的特性都市休闲示范区(URD)UrbanRecreatistDemo具

6、有都市魅力以居住功能为核心以休闲娱乐功能为特色多功能复合的综合城市单元7项目客户阶段划分项目客户阶段性构成变化注：各图表只表示比例变化。启动区通过一定量的中高端产品建立高档社区形象投资及中低端中高端及中端发展期以中高端/中端客户为主，以投资客、中低端客户为辅，兼顾利润和现金流。成熟期项目品牌价值近峰值，投资客户及中低端减少，高端客户比例增加，高端产品实现价值最大化。投资及中低端中高端及中端高端投资及中低端中高端及中端高端项目规模大，扩大客户层面是后续开发成功的必要条件；区域陌生感只是暂时的，会随着城市未来的发展、项目口碑的建立而逐渐弱化；大盘开发经验规律表明，项目前期的

7、成功启动对客户层面的拓宽有显著的作用。中远期目标客户设定前提：比较注重项目经济性，对价格敏感，渴望较高性价比；比较关注项目品质，乐于接受并享受新的生活方式；十分关注生活配套，尤其是教育配套。启动阶段客户共同特点：高端100万元以上、投资需求/改善居住需求财富阶层中高端60-80万元、改善居住需求/投资需求富足成熟家庭中端35-50万元、改善居住需求成熟家庭中低端20-30万元、刚性需求双人工作丁克家庭/有婴儿的夫妇8新区大盘的客户群体演变规律区域客户全市客户其他客户全市客户区域客户其他客户演变随区域成熟，与城市功能连接，配套完善项目前期项