富湾国际项目价格方案.doc

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1、富湾国际项目7-8栋价格方案一、推售产品简介1、整体概述本次价格制定以富湾国际7栋、8栋为主，两栋楼共计120套单位，整体可售面积11381.85平方。外侧为商铺，内侧为架空层设计，泛会所设计。2、产品说明7栋户型图8栋户型图K4r—1二•：1I,•..0・•1••••「'二・・1P°「八4二计lr.-■■.i■tI11.Y二jZjI1>..°口ir°；..卜_21、匚r-i.户工列t,T」j■・'▲■*

2、tTw^1wi■匸一IIIf•11•7栋可售套数共计58套，

3、可售面积为5435.16平方，其中二房产品28套，三房产品30套；8栋可售套数共计62套，可售面积5946.69平方。其中二房产品30套，三房产品32套。7栋产品明细:户型编号建筑面积赠送面积产品特点套数0199.374.39实用型三室二厅二卫，花园入户，客厅相联，俯瞰花园景观，无暗房，双阳台，套房设计1502110.154.57舒适型二室二厅二卫，花园入户，客厅相联，俯瞰花园景观；无暗房，双阳台，大套房设计150381.644.73舒适二房二厅一卫，单边双卧室，转角飘浮窗，，分区明确，明厨明卫。140

4、482.104.73舒适二房二厅…卫，单边双卧室，转角飘浮窗，分区明确，明厨明卫。14住宅合计588栋产品明细:户型编号建筑而积赠送面积产品特点套数01120.564.69舒适型一-室二厅二卫，花园入户，客厅相联，俯瞰花园景观，无暗房，双阳台，套房转角大飘窗设计160298.684.39实用型二室一.厅一.卫，花园入户，客厅相联，俯瞰花园景观；无喑房，双阳台，大套房设计160381.524.73舒适二房二厅一卫，单边双卧室，转角飘浮窗，，分区明确，明厨明卫。150481.074.73舒适二房二厅一卫，单

5、边双卧室，转角飘浮窗，分区明确，明厨明卫。15住宅合计62二、整体均价制定1＞市场分析（详见市场分析附件）2、认筹客户分析富湾国际项日由4月6口至5月1口期间，总认筹数量为376个，其中团购和关系客户98个，其中住宅82个，商铺16个；街客279个，住宅247个，商铺48个，由于团购客户与街客的操作方式不同，本报告主要针对279个街客进行分析.项目总筹量=卩街客：“279个卩团綁］关系客户：“98个卩本报告主要!分析数据-!认蘇户目逐冊中心开放两销售中右开放后从以上数据分布可以看出，大信展点在所有推广中

6、客户接受到达率最高，对比销售中心前后客户获知项目途径对比可以看出，客户获知项目途径正产生较明显的变化，推广的效果在销售中心开放后得以体现,认筹客户最认可项目的卖点从认筹客户对项目的卖点评价中，客户认可的是项目的位置的比例最高，前期认筹客户对项目的三大硬件条件评价较高（位置、产品户型、交通），但是对于项冃的配套和升值潜力认可度还有待提高。认站口81W9咻107平米U9W按照认筹客户的家庭常住人口可以推算出，大部分认筹客户都是“一家三口”的家庭结构和年轻的“三代同堂”的家庭结构，这与项冃前期对冃标客户的定位

7、十分吻合，由于客户的家庭结构决定了客户的购房需求是三房居多,项冃首批推售的单位两房产品和三房产品的数量基本上是对半平分，但是冃前80%的认筹客户都是选择三房产品，销售中心开放前，选择两房的意向客户仅28个，因此，如果要促进两房产品的销售，除了要在销售和推广方面入手，项目组还建议领导在制定价格时，必须拉大两房产品和三房产品的价差。客户希望购买楼层2楼撇4楼*5楼报7檢撇9楼T腋7L楼■擾”3槻4槻5楼6梯7楼8楼,认筹客户的意向楼层呈现正态分布，接受度最高的是5・12楼，整个分布的波峰处于8楼。认筹客户购

8、房总价预算在232份有效问卷中，从客户购房总预算推算图可以看出，44%的认筹客户接受总价在40・45万之间，37%的认筹客户接受总价在45・50万之间，19%的认筹客户接受总价在55-65万之间，接受65万以上的客户极少，绝大部分客户接受的购房总价在45万左右。但是从前而客户意向户型分析我们可以知道,84%的认筹客户意向的都是三房产品，按照100平米左右的单位计算，客户接受单价为4500元/平米左右。客户接受单价通过对认筹客户接受而积和接受总价进行交叉分析，客户接受单价分布图如上，客户接受单价比例最大的

9、区间在4600-5000元/平米之间，83%的认筹客户接受的单价都在5000元/平米以下，5000元将是一个很明显的分界，高于5000元客户购房本项目的欲望将大大减低。小结:市场层面考虑：＞整体价格应高与东升整体均价4500元/平;应与同片区内的森美假日整体价格4679元/平适当领先保持区域整体竞彳力;＞对比现阶段销售最差项目朝阳花地4853元/平应考虑以去货为主，价格可适当优化。认筹客户层面考虑:＞依据认筹客户总价分析测算可知，绝大部分客