八达岭十亿思考 (NXPowerLite).ppt

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1、八达岭孔雀城10亿思考阜康基业2012年5月29日设重量级核心景观——提升现场杀客力增加产品赠送空间——偷面积提升性价比打造明星产品线保持价格优势——贯彻性价比配套落地——消除购买障碍招标广告公司——提升推广力重点建议：一、提升现场体验杀客力现场体验的提升，需改变以下状态：引导效果差：出高速后引导系统太差，区域价值感、项目质感体现不了。长期大工地：区域规模大，长期大工地状态；路：美丽乡村路进社区后依然太宽，缺社区感、私属感。无安全感：宽路空野，致客户感受空旷无私密，缺乏安全感；景观缺失：缺乏明显杀伤力的标志性景观，如杨树林大道、九曲花街，现

2、场截杀力明显弱于其它孔雀城；山景弱：临山不亲山，且是荒山；建议一：1、强化引导效果，美化高速出口至项目的道路。（如右图红线所示）形成有效的引导作用、品质展示作用。2、在进入项目处，设置保安亭、精神堡垒，形成较好的接待感受。（如右图黄星所示位置）固安区域路旁公建，是项目成熟度、品质调性的展示。建议借鉴永定河、潮白河项目区域道路建设标准。建议二：道路局部改造：美丽乡村路临近酒庄部分，建议将路中间增加隔离绿化带，美化道路，形成双向双车道，改变太空旷的感受，提高项目亲和力。（如右图示）建议三：改变太空旷感受：制造林多树密感，降低工地感、空旷感、增加

3、景观性。美丽乡村路局部，建议路边增加几处微景观区，高密度栽树成林。建议四：重点建议：增加杨树林大道、九曲花街级别的核心景观。杨树林大道、九曲花街，分别对两个孔雀城销售及区域发展功不可没，而八达岭孔雀城，没有这种示范区景观。美丽乡村路，是城市公路级别，是路宽且长的美丽基础设施，缺乏点睛的核心景观。VS建议五：山景引入：示范区或样板间增加观景平台，并设置大型树木形成景观。真正体现出山居感。建议：结合对产品力的建议，在大院样板间呈现。二、产品力提升后续销售产品，增加赠送面积形式，增大附加值，来大幅提升性价比。建议重点优化大院产品，拉大该产品的优势

4、幅度，目标是实现该产品一炮而红，形成项目真正火爆脱销，也利于后期升值提价，及形成新的远郊主力型产品线。方法：增加阁楼，或增加屋顶平台可改造空间面积；阳台、露台增加赠送面积及趣味性；一层增加房间；做好护坡处理，增加功能区，提升品质感；样板间，将赠送的面积呈现出来。1、屋顶增加赠送面积方式1、阁楼书房：三层设计为大部分不足2.2米层高，形成一个不计面积的空间。交房后，可隔断成一个阁楼，甚至一个阁楼+阳光房，形成一个超值的赠送空间。方式2、三层预留平台及底桩，利于交房后改造成阳光房。2、一层增加赠送面积大院的花园中，增加30-40平米的地面铺装，

5、并形成柱架，预留交房后改装成房间的条件。建议开盘前样板呈现。如：3.1、露台增加赠送面积让建筑充分融于山地环境在坡度较大的山体可以做趣味性设计，如让建筑局部悬挑，赋予建筑以高尚感。正坡面的悬挑平台3.2、阳台增加赠送面积让建筑充分融于山地环境在坡度较大的山体可以做趣味性设计，如让建筑局部悬挑，赋予建筑以高尚感。侧坡面的环形长廊围墙、院门建筑墙基停车场局部精装，实现私家庭院边缘景观4、庭院景观化5、增加户型附加值让建筑充分融于环境的户型附加值设计当前户型虽然赠送露台面积较大，但缺乏趣味性和景观性，建议在露台设计上有所体现。6、护坡景观化处理问

6、题：项目大院产品规划区域地形高差较高，护坡改造范围较广，对山地别墅的环境影响较大，如果处理不好，会严重影响项目的品质。目前已有客户不满：1期客户因楼前对着一大面护坡墙，强烈要求退房。建议开发前期即由景观设计公司介入，尤其着重对山地护坡的景观化处理和功能扩展处理，将护坡：景观化+功能化附加值深勾缝石材护坡酒窖、车库或者宠物房酒窖宠物屋三、配套落地规划配套——规划中的配套，建议资料尽量详实，做到形成有效的销售资料程度。短期配套——餐厅、便利店等配套，在社区大面积入住前，短期内形成基本生活保障，打消客户基本生活顾虑。临时配套——游客截流、吸引郊区

7、游玩的配套，如山吧、烧烤、音乐节场地等设施，来打造有吸引力的临时性主题配套，主要为销售提供客户、人气，及购买过程中的乐趣与信心。春夏秋冬高尔夫滑雪采摘、品酒、骑马……1、开始逐步实现配套将规划配套提前实现，已有酒庄，如再落实采摘园、高尔夫等。2、建议增加项目临时配套：建立八达岭孔雀城露营基地将旅游地产进行到底——将郊游、啤酒烧烤、音乐融为一体，为项目打上明显的旅游标签；周末生活方式——郊区休闲生活（1）烧烤台：固定烧烤台为主，及部分烧烤架（2）装修建设：建立露营基地，部分地面铺装、房屋、园林、舞台，及水电气、遮阳物、帐篷等设施。（3）配置服

8、务人员。可以放风筝、拍婚纱照等有小品趣味活动设施有遮阳物木屋木屋建筑装饰物建筑装饰物花田四、推广改善1、建议引进新的高水准广告公司，单独运作八达岭孔雀城，为推广提供新的助推力，提