钱江新城写字楼调研分析(2013.8).pdf

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1、钱江新城写字楼踩盘报告2013.8一、一、调查项目的区位分布二、二、项项目调查目调查详情详情三、三、开开发商运发商运作方式作方式四、四、客客户分析户分析五、五、小小结结一、本次调查项目的区位分布一、本次调查项目的区位分布万万银银国国际际汉汉嘉嘉国国际际UDC∙时代大厦财财富富∙金∙金融融中中心心迪迪凯凯银银座座钱江国际时代广场钱江国际时代广场泛泛海海国国际际中中心心万银国际二二、项目、项目调查详调查详情情汉嘉国际财富∙金融中心迪凯银座钱江国际时代广场泛海国际中心万银国际汉嘉国际财富∙金融中心迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心万银国际汉嘉国际财富∙金融中心

2、迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析万银国际其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析基本指标内容开发商浙江万银房地产有限公司位置富春路庆春路口占地／建筑面积2.5万／28万㎡（含公馆）层／层高／面积地上41层，标准层面积1600方，可分割最小面积150方物业级别甲级写字楼电梯芬兰通力电梯，高中低各4部+货梯一部车位数量及收费360多个、售30万／个，租1000元／月，管理费280元／月商业配比及招商情况一楼建行，二楼物业，二楼2700方的餐厅（闻潮轩）租售价格租3.5元／㎡／天左右物业管理公司绿城物管物业管理

3、费10元/月/平方（不含公共能耗费等）万银国际其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析u38—41自留，自用和自己招租，整层及自由分割均有，其他层已售。u小业主自由分割，户型以150-230㎡为主。万银国际其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析u大堂石材铺地，大型LED显示屏，风格偏老气。u电梯厅石材铺地+不锈钢墙面+小显示屏，灯光昏暗。u小业主装修各不相同，未出租部分还有毛坯。万银国际其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析u38—41层自留，其他已售。u小业主多自用或委托绿城物管代租。u整体出租率90％左右。u小业主部分单位

4、更迭频繁。万银国际其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析优势：劣势：u户型偏小，入住以中小公u毗邻万象城，现阶段配套司为主，更迭频繁，不稳定好于其它几个项目。因素较多。u招租以小业主为主，价格u小业主出租，价格混乱。亲民，入住率高。u绿城物管在写字楼管理方面经验不足。万银国际汉嘉国际财富∙金融中心迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析汉嘉国际其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析基本指标内容开发商浙江迪尚投资有限公司位置富春路丹桂路口占地／建筑面积5970 ／6.3万㎡层／层高／面积地上37+3层，

5、层高4m，标准层面积1430方，每层1或2套物业级别甲级写字楼电梯日立，高低各4部+货梯一部车位数量及收费278多个、只售不租约30万／个，管理费280元／月商业配比及招商情况仅一商铺，上下隔层，1700方左右，考虑银行配套租售价格售48000元/平米，租3.5～4元／㎡／天物业管理公司赞成物业物业管理费10元/月/平方（不含公共能耗费等）汉嘉国际其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析u标准层建筑面积为1430平方米，呈“回”字型，可分做两套“Ｕ”字型，亦可打通做一套。u最多只允许分割成两套，套内可自由分割但不能再分开出租。汉嘉国际其它项目基本

6、情况户型概况装修情况租售情况优劣分析u大堂石材铺地，很有质感，以黑灰色格为主，风格偏冷。u电梯厅石材铺地+不锈钢墙面。u套内多为毛坯。u标配大金中央空调，富士门禁。汉嘉国际其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析u30—34层可租，其他已售（出售均价为48000元/平米）。u赞成物业在帮小业主招租。u入住率不高。汉嘉国际其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析优势：劣势：u正对世纪花园景观，对望钱塘江。u户型单一，门槛相对较u大堂及电梯厅装修简捷、高。。大方、耐用。u小业主出租，价格混乱。u户型规整，入住企业规模相对平均，管理规范。万银国

7、际汉嘉国际财富∙金融中心迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析财富∙金融中心其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析基本指标内容开发商浙江特福隆房地产开发有限公司位置富春路解放东路口占地／建筑面积3.43万／21万㎡（地上17万，地下4万）55+3层，37+3层，层高3.6米，标准层面积1868方，可分层／层高／面积割最小面积200方物业级别甲级写字楼进口奥的斯，高中低各五部电梯，因楼层过高，其中电梯高区电梯有两个轿厢车位数量及收费484+44个、只租不售1000元／月，管理费280元／月裙房2000多方，其中

8、包括近千平的建行营业厅，地下商业配比及招商情况一层为商业，地下二层将配员工餐厅租