万科定价法定价方法

《万科定价法定价方法》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、假日风景定价说明思源假日风景项目组2007年5月16日销售总体策略鉴于本项目为大盘，后续资源充足，我们建议利用第一次面世的大好时机：迅速建立起项目形象，打开知名度，适当中低价入市，营造开盘热销局面，促进大量快速成交，建立良好口碑。价格体系论证全盘定价说明全盘均价底价及报价表一期2—6号楼详细定价销售目标销控原则促销手段价格策略回款计划水平价格垂直价格执行价格现有产品资料为对比依据本项目为毛坯房论证前提第页销售执行力最终价格市场影响力产品力品牌力区域纬度客户纬度竞品比对纬度抗风险力论证思路第页价格论证结构区域纬度竞品纬度市场竞品项目产品比较确定核心比准均价区域分析及典型项目跟踪评估区域市场

2、价格风险项目最终市场实收均价客户纬度通过前期积累的客户分析判定其对价格的承受能力第页区域市场及样本界定

3、核心区与外围区区域市场四至范围界定为：北至杏石口路，南至南四环，东至西三环，西至西五环。核心区域四至范围界定为：北至大成路，南至京石高速，东至西四环，西至小屯路。区域纬度第页正西部地区——供应少，体量小西北部地区——商务、商业是主流，水准参差不齐西南部地区——改变传统印象仍需时间①可供开发的土地稀缺，房地产项目只能见缝插针，项目规模普遍不大②房地产项目的销售仍然有集团购买的影子目前中关村也在逐渐形成氛围良好的核心商业区，其规模和档次与市中心高档商业区相当，大大改善了区域面貌。区域市场现状

4、及特征住宅见缝插针、商业点状分布、商务氛围向北区域纬度第页现状供应量分析销售态势良好，现存供应量较少未来潜在供应量分析新盘数量有限，杯水车薪已有项目未上市供应量，面市时间不定，供应量锐减区域纬度第页区域重点项目跟踪——远洋山水第页2006年价格上扬，销量走低；2007年初集中放量，消化去年年底积累客户，受价格上扬影响，2、3月份销售量大幅下降。但4月份销售量和价格有所回升，目前销售动态为5月12号开始排号，19号开28号楼，体量为1113套。第页价格论证结构区域纬度竞品纬度市场竞品项目产品比较确定核心比准均价区域分析及典型项目跟踪评估区域市场价格风险项目最终市场实收均价客户纬度通过前期积

5、累的客户分析判定其对价格的承受能力第页市场价格比对过程确立竞争项目权重汇总比较打分体系得出比较价格选取市场比对项目确定市场价格比价体系第页由于房地产产品所独具的地域性特点，在选取价格比对项目时，首选为核心区域同质项目，以外围区域同质项目作为补充参照对象。市场比对项目的选择说明市场比对项目选择同区同质项目同区不同质项目不同区同质项目第页地理位置：石景山区玉泉路口南400米规模：180万平方米容积率：3绿化率：32.5%项目均价：9700元／平方米装修标准：毛坯销售率：四月份72%主力户型:两居B1a户型约90㎡远洋山水远洋山水从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了400元左右。第页地理位置

6、：丰台区万柳桥西南花乡规模：50万平方米容积率：2.26绿化率：31%项目均价：9800元／平方米装修标准：毛坯销售率：75%主力户型:两居J户型约90㎡;三居H户型约130㎡万年花城四期-上品万年花城从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了450元左右。第页地理位置：丰台区青塔西路58号规模：32万平方米容积率：2.4绿化率：35%项目均价：10000元／平方米装修标准：1500元／平方米销售率：80%主力户型:两居C户型约103㎡;三居J户型约160㎡珠江峰景珠江峰景从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了500元左右。第页地理位置：石景山区阜石路与杨庄东路交叉东南角，石景山游乐园西北

7、角规模：25万平方米容积率：1.3绿化率：30%项目均价：10500元／平方米装修标准：精装1500元/平方米销售率：未销售主力户型:两居2A户型约90㎡,三居3A户型约140㎡茂华璟都会第页权重确定原则：影响度越大，权重越大项目权重分配表项目权重备注远洋山水40%同区同质万年花城30%不同区同质茂华璟都会15%不同区同质珠江峰景15%同区不同质合计100%项目市场比较权重的确定第页地段价值37％楼体素质34％环境设计6％开发品牌8％物业品牌8％工程风险7％100%比价体系六大影响因素权重构成确定项目市场比价体系第页市场比较打分法说明打分取值区间：-5～5打分方式：打本项目得分分值还原：最

8、终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间10第页地段价值37%影响因素权重项目远洋山水万年花城茂华璟都会珠江峰景大项细项比例打分得分打分得分打分得分打分得分环境21％升值前瞻6%16-1-6318212居住成熟度5%-3-15-3-15-1-5-1-5景观价值5%15150015噪音影响3%26261313楼盘昭示性2%00-1-212-2-4交通９％路网交通6%-2-12-2-1200-1-6地铁站口3%-2-60