收益法在房地产评估中应用的环境构建

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1、瞧盏滤雍房地庐谭衢嘹廑厕哟万方数据成口王成勇(教授)(辽宁对外经贸学院辽宁大连116052)本法、市场法和收益法是房地产评估中的三大方法。随着我国市场经济的不断完善。房地产评估需求的日益增长．以成本法来评估房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需求。因为投资者购买或者投资某项资产，不仅关心该项资产的成本。更关心该项资产带来的收益以及获得未来收益风险的大小。美国会计准则及国际会计准则进行的公允价值和全面收益改良。更是离不开收益法．美国FASB2000年推出的第七号财务概念公告《在计量中使用现金和现金流量信息》，更是将收益法推向巅峰

2、。可以预见。收益法将成为资产评估中最重要的一种评估方法。一、房地产评估运用收益法存在的问蜃(一)对收益性房地产理解不全面在房地产评估中．大多数评估师仅仅对目前带来收益的房地产会考虑选择用收益法评估．而对于有潜在收益的房地产一般不会考虑采用收益法评估。这主要是因为：其一，有潜在收益的房地产难以界定；其二，有潜在收益的房地产暂时没有实际收益．相对的．在评估时需要的基本数据比较难取得。因此评估师也在刻意地回避这种方法，以减小评估难度及风险。(二)无形资产所带来的收益难以从房地产收益中剔除由于专业评估机构从业人员知识背景不同。在对无形资产的

3、理解上存在较多偏差。这也导致在房地产评估过程中．将无形资产所产生的收益直接计入房地产的收益中来评估房地产的价值。显然．这样评估出的房地产价格是包含无形资产价值的。有些评估师虽然意识到无形资产的价值在房地产价值中占有很大一部分．但基于评估方法的限制．也无法准确量化无形资产的价值．只能将待估房地产与其他相类似的房地产作比较，来剔除无形资产所带来的收益．这是目前普遍公认的一种方法。所以．即使剔除无形资产带来的收益是评估师回避风险的一种做法．但不能真正客观的评估出房地产的价格。，(三)信息来源的匮乏制约收益法的应用及时、准确地掌握房地产行业

4、的经济信息、技术信息和政策信息是运用收益法的基础。因此大量收集、整理和分析不同的信息是评估机构和评估人员运用收益法的前提。但是由于我国实行市场经济的时间较短．市场发育很不成熟，市场机制也不健全，因此各种信息的来源极为有限。评估人员。环境构建收集所必需的材料时需要花费大量的人力、财力和时间．从而影响和制约了评估人员对收益法的采用。(四)资产评估报告质量不高评估报告质量不高主要表现在对企业、行业、政策及社会环境的影响缺乏分析、参数的确定依据不充分，程序简化，甚至编造数据，最终使评估结果严重偏离客观实际。究其原因除了评估人员不具备运用收益

5、法的能力．机械套用公式。不恰当的使用假设代替调查分析，所取参数缺乏依据外，还包括以下几个方面的原因：一是来自于外界干预，主要来自企业及政府主管部门。企业或主管部门为了自身和地方的利益．往往对评估结果有一定的要求，其中最为典型的是企业的上市评估。而评估机构为了自身的经济利益。迎合企业及主管部门的要求。评估中不是以调查和客观分析为基础．而是根据结果要求来设定参数．其结果必然偏离客观实际．由此受到社会的质疑。二是不正当竞争．主要表现在评估机构采取竞相压低收费、给回扣、满足委托方要求等手段来承揽评估项目。当收费额度低于项目评估所需合理成本时

6、．评估人员只好通过简化程序、利用假设或拍脑袋确定参数的方法。公平、公lE、科学合理、勤勉尽责等一一～一一一川林眦湘删黻～一～一一一万方数据最基本职业道德准则丧失殆尽。三是由于收益法应用受主观因素的影响，在实践中越来越多的被评估师用于操纵评估结果．其中最为突出的是对未来收益额及折现率的操纵。例如对未来收益额的预测，尽管已有不少科学方法，但一些评估师不顾客观实际，随意扩大或缩小未来收益以达到对评估结果的控制，其中一些项目是否能够产生收益都值得怀疑．但评估结果依然可以满足客户的需要。评估师这种严重违反职业道德的行为。使评估变成了由人为设定

7、评估参数，套入收益法公式进行“科学”计算的游戏。二、收益法应用的环境构建(一)完善收益性房地产的判断标准‘1．某项房地产是否具有为其拥有者带来经常性的出租收入或者其他收入的能力．是判断一宗房地产是否为收益性房地产的一个基本的标准。但是仅凭这一标准并不能准确地判定一宗物业是否为收益性房地产。如一个有特殊需求的客户租用了一个位于边远农村的住宅。那么这个住宅就可以被称为收益性房地产吗?这就需要用第二条标准来衡量。2．该项房地产在市场上是否存在大量的交易或者出租的实例，也就是市场是否接受或者说是否承认该项房地产为收益性房地产。只有通过大量的

8、可比实例。才能确定该类房地产的租金或者其他收益的客观、合理的数额．这样的一个房地产才能称为真正的收益性房地产。反之，没有大量的相似实例支持的房地产其取得的收益被认为是十分偶然的，并不代表这类房地产的预期收益被市场所认可．因此这类房地产