池州市公寓专项市调概况.doc

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1、公寓专项调研报告一、目标：Ø重点了解市区与项目周边住宅及公寓产品、价格、推广与销售情况Ø确定本案客户定位Ø确定项目推广方式与销售策略二、调研对象与调研内容确定：Ø重点可比调研对象：景宜公寓、和泰SOHO、五州尚华国际、书香名邸、樟树湾、汇景碧水康城、华邦阳光城、清溪苑、碧桂园、翠屏苑小区、齐山小区、上海城公寓、齐景甲苑等。Ø重点调研内容：1、项目住宅或公寓总体数量及户型配比2、开盘时间及交付时间3、销售状况及推广促销方式4、产品特色及优劣势解析5、购买人群特征及分布6、定价策略三、各重点案例解析：Ø平天湖假日酒店一期-----景宜公寓：此为本案重点可比性项目之一。

2、项目地址：池州市南门外新老滨湖路之间318国道东侧区位图建筑类型多层与小高层住宅及洒店式商务公寓建设指标：占地面积27亩，该项目分二期建设，一期开发的为：商业用房、住宅、公寓等配套用房，分A区、B区、C区占地面积12亩，总建筑面积约为1.8万平方米（其中商铺3000平方米、公寓、住宅13000平方米、地下车库2300平方米），全框架，六层总套数：250套（一室一厅170套，二室二厅80套）主力面积：一室一厅的以35-36㎡为主,两室两厅的以78㎡为主.销售率97%左右（只剩8套一室一厅的）开盘时间:2006.4接受预定.2006.11.8开盘交付时间已交付销售策略

3、：电视字幕、户型单页、现场展示为主周边环境交通便利、配套齐全、物业组成及户型分析、价格策略一期以住宅、公寓为主，部分商铺及地下车库，住宅250套，其中产权式公寓170套占住宅比重68%，面积35-36㎡占1/3左右。产权式公寓以办公的形式入网，公寓面积26-67㎡，共有8种户型。公寓价格从1850-2300左右。定金2万。普通住宅80套，78及81㎡两种,房型6种（二室）。住宅：2300-2400元/㎡。商业共47套，面积在34-103㎡。价格：商业：外街8900-11800元/㎡，内街：7900-8900元/㎡。定金5万。客户群体投资客户居多，行业涉及个体经商、

4、企业职员、单身青年、老年人等。优势区位:位于南门商业圈，地理位置优越，周边环境良好。产品:规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、3.6米挑高便于使用。定位:超小户型10种人.(刚刚就业的人,安享晚年的人,需要减压的人,陪读暂住的人,赠与亲朋的人,驻池办事的人,商务办公的人,善待贵宾的人,投资出租的人,城郊互动的人)规划:随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,项目所在区域逐渐成为城市南部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势:暂无劣势靠近外环,短期内周边环境有待改善.竞争策略差异化推广方式、精确的客户定位Ø和泰·

5、星城国际SOHO公寓，此为本案重点可比项目之一。项目地址：东湖路与清风路交叉口西北角和泰星城三期区位图建筑类型多层、小高层住宅、SOHO公寓（办公）建设指标：占地面积10万平方米，总建筑面积13万平方米左右。其中三期建筑面积约38000平方米，集商业、办公、住宅于一体总套数：284套办公，其中256套为小面积公寓，其他为大面积200㎡以上办公用房主力面积：分为三种，其中主力户型39-42㎡，（还有一种101㎡还有一种78㎡）销售率销售100套,销售率约40%开盘时间:2008.1.8交付时间2008.12.31销售策略：工地围墙、户外大牌、报纸、电视字幕、短信等周

6、边环境交通便利、配套及各种设施正陆续完善物业组成及户型分析、价格策略三期集住宅、办公及商业为一体，住宅:88套 办公:284套 商业:135套 办公284套，其中小面积公寓256套占90%，面积39-42㎡共244套占96%左右，101㎡共8套占3%，78㎡共4套占1%公寓以办公的形式入网，层高5米，公寓面积39-101㎡，共有5种户型。公寓价格从3450-3600元/㎡左右住宅88套，销售35套，销售率40%，均价3100元/㎡左右商业135套，销售59套，销售率44%，均价5500元/㎡左右优惠方式：10万元以内每套优惠5000元，20-25万每套优惠1000

7、0元客户群体事业单位工作人员，公务员等优势区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越，周边环境良好。产品:规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、5米挑高便于使用。定位:总价10一套房。规划:随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,项目所在区域逐渐成为城市北部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势:暂无劣势竞争策略Ø五州·尚华国际，此为本案可比性项目之一项目地址：百牙路与长江路交叉口西南角区位图建筑类型高层住宅、公寓、商业建设指标：总建筑面积24100平方米左右。是一幢现代化的都市大厦，共15+1层，其中1-3层

8、规划为商业