市场研究_产品定位的市场依据.doc

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1、市场研究-产品定位的市场依据松江，是上海历史、文化的发祥地，有"上海之根"之誉，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海城市总体规划中，松江将建设成为上海辅城。一、区域环境地理位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江上游，南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，总面积604平方公里，是上海西南的重要门户，也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区30公里，距虹桥机场16公里，距浦东国际机场68公里。行政区划松江区内辖有4个街道、11个镇，分别包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、

2、方松街道；新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车墩镇、石湖荡镇、佘山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。人口状况松江区及松江老城区人口历史数据及未来预测图：n2002年，松江区户籍人口达到50万。在过去3年，松江的年人口增长率约为0.77%，依此推算至2005年松江人口将达到52.35万人。n松江传统市区即老城区（沪杭高速公路以南部分）2002年人口为16.09万人，根据松江区统计局过去的3年统计数据来看，松江老城区的常住人口增长率约为6.3%，估计05年区域人口将接近20万。n在上海市整体人口呈现负增

3、长的背景下，松江人口持续增长，城区人口规模不断扩大，将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。交通状况松江交通便捷，区内现已形成６条主要交通轴线，为发展区内各项产业提供了便利的交通条件。n主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间；n沪杭公路、沈砖公路横贯松江的北部和东西，同时是上海中心城区至佘山国家级旅游度郊区的重要游览路线；n叶新公路横贯松江南部地区东西；n嘉金快速干道及沪松公路纵贯松江东部的南北；n同三国道纵贯松江西部的南北；n嘉松路纵贯青浦至松江新城，连接沪宁高速公路和沪杭高速公路。松江区跨区、

4、跨省市的交通方式主要以汽车客运、铁路为主。目前，区内共有乐都汽车站、长途汽车站以及大众公交城东公交站三个主要汽车站点。和五个铁路站，包括两个三等站（新桥站及松江站）以及三个四等站。历史文化n历史沿革松江古称华亭，是江南著名的鱼米之乡。在上海开埠前，松江一直是上海地区的政治、经济、文化中心。据考古发现，距今约6000年，先民们就在九峰一带劳动、生息，创造了崧泽型和良渚型等古文化。东汉建安二十四年（219年），东吴名将陆逊以功封华亭侯，华亭始见于史志。唐天宝十年（751年），置华亭县。元至元十四年（1277

5、年）升为华亭府，翌年改为松江府。民国元年（1912年）废府，华亭、娄县合并为华亭县。民国3年（1914年）改为松江县。解放后，苏南行政署设松江专区。1958年3月，松江专区撤消，改隶苏州专区。1958年11月由江苏省划归上海市。1998年2月，国务院批准撤县设区。n人文特色综观历史，松江硕士名人灿若星汉，历代以来，涌现出陆机、赵孟頫、张弼、董其昌等一大批名人雅士。从宋至清，共有521位进士，状元数人。在近现代史上，更是涌现出了史量才、柳亚子、马相伯、施哲存等文化名人，活跃于文化艺术界。n松江名胜松江名胜

6、之多居上海各区县之首，唐宋元明清各朝代都保存有丰富的遗迹。区内现存的唐代陀罗尼经石幢、云间白鹤寺（即清真寺）、颐园、西林禅寺、方塔、醉白池等历代建筑不但见证了松江古老、灿烂的历史，更是松江发展特色文化旅游的宝贵资源。二、松江经济1、主要经济指标n2000年，全区GDP130.89亿元。2002年GDP达到180.08亿元，同比增长19.2%。n固定资产投资和社会消费品零售额持续增加，投资者对松江经济发展前景的普遍乐观，区域生活水平不断提高。投资和消费两头拉动将有利于松江房地产市场的供需两旺。n人均收入随

7、之大幅度提高。2002年全区人均4300美元，比上年增长18.0%。预计2007年人均GDP将达到7500美元，实现比2001年翻番。2、产业结构随着松江经济的不断发展，其产业结构调整也发生相应变化，出现了“二、三、一”的结构，以房地产业为主的第二产业占据经济发展的主导地位。2002年，松江区第一、二、三产业的比重为5：32：63。其中，第一产业增加值为8.81亿元，第二产业增加值为114.51亿元，第三产业增加值为56.76亿元。第二产业在经济结构中的主导地位主要得益于两方面因素：一方面，松江各园区内

8、工业企业的投资力度加大、经济效益提高，促使第二产业的比重有所增加；第二方面，松江新城的规划带动了区内众多房地产的开发，从而带动房地产业的比重增加。3、财政收入区内第一、第二、第三产业的发展，极大地提高了松江的财政收入。2002年，松江区实现全区财政收入40.47亿元，比上年增长44.2%。国民经济增加值、工农业总产值、地方财政收入增长速度分别高于全市8.3个百分点、6.7个百分点和25.6个百分点，处于全市领先水平。4、利用外资2002年，