正佳广场商业运营分析3.doc

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1、正佳广场商业运营分析3正佳广场的开发策略”《最佳购物中心操盘标本》连载段宏斌点评正佳广场地处成熟商圈，地理条件十分理想，但是，我们来看正佳广场的发展道路却可以看到——正佳广场同样是如履薄冰地走过来的。正佳广场并没有因为拥有先天的地理及商圈优势而沾沾自喜，而是始终以科学、谨慎、学习和超越的心态来主导正佳广场的开发建设全过程。这种良好的心态，帮助正佳广场迈出了成功的第一步。问题与机遇正佳广场毗邻天河城广场，这是一个十分繁荣的商圈。由于广州天河城广场的成功，昔日的菜地已经寸土寸金，因此，正佳广场的切入，不仅意味着高昂的机会成本，同时也意味着正佳广场在诞生之前，就耍面对着一个

2、空前强大的对手——天河城广场。参天大树的旁边，能否容许另一棵树苗茁壮成长，正佳广场是如何切入这个看似“过剩”的商圈的，它是以一种什么样的姿态崛起在这个成熟的商业地块的，这样的定位和姿态为正佳广场日后的成功产生了一种什么样的作用？事件与历程：2000年的广州，无数新的力量正在孕育之中。亚洲金融危机过后，中国经济顺利实现了软着陆，国家经济发展形势看好。广州经济快速发展，社会消费品零售总额持续增长，天河北中央商务区正在快速走向成熟，在这种形势下，广州的很多事物都在发生着或巨大或细微的变化。细心的人们发现，与天河城广场一样位于天河路的、位于天河城广场东面与体育屮心隔路相望的一

3、个巨大的地块即将易主了。“正佳广场背景资料”正大集团1979年进军大陆，在屮国投资额高达45亿美元，投资涉及农牧业、啤酒酿造、石油化工、水产养殖、通讯制造、市场配销、摩托车、房地产、医疗、金融等10多个行业。但由于这些投资战线过长，173家企业行业相关度不紧密，正大集团20多年在中国多个领域进行投资，收益情况并不十分理想。加上东南亚金融危机导致的融资困难，其资金压力越来越重，不得已要出让一部分在中国内地的投资项目来缓解资金链条的压力。1992年，正大集团与广州佳景合作，在广州投资总建筑面积为38万平方米的正佳广场项目。尽管当时正大集团取得了广州市仅有的两个合资零售业牌

4、照中的一个，却因正大被金融风暴所累战线收缩，T地半路停工，留下了一个沉寂8年之久的大坑。被搁置长达七八年之后，正佳广场于2000年以12亿元人民币的价格,连同开工后挖出的一个H晒雨淋的大坑，转手给国内的大鹏房地产开发公司。2001年经过批准，广州大鹏房地产有限公司投入巨资参与正佳资产重组，该项目从2001年8月开始复工。正佳广场即将开工建设，无异于一块巨石投进了平静的湖面，迅速在广州市场上激起了巨大的波澜，引起了无数的联想。正佳广场之所以能够引发如此巨大的反响，原因何在呢？1）进入2000年以来，广州的商业零售市场持续增长，广州城市商业持续向东发展也成为一个不可阻挡的

5、趋势。但是，以天河城广场为核心的体育中心商圈能否取代北京路商圈成为广州笫一商圈，一直是广州商业发展的一个核心命题。而正佳广场的出现恰巧破了这道题，它的出现意味着体育中心商圈无论是规模、影响力，还是商家的集群事实上关乎着广州城市第一商圈的地位之争，这是正佳广场吸引市场关注的关键点;效应,都让第一商的形成不再有任何悬念。因此，正佳广场的建设,2）正佳广场地块作为广州城市中心一块面积最大、地形最方正、地理条件最优越的商业地块一直就倍受关注，正佳广场地块从停工后，就一直作为广州最大的…块商业烂地而存在。这…商业烂地何时建成真正的商业建筑，何吋能成为广州城市一个新的商业网点，不

6、仅关乎城市商业建设，而且对广州城市商业面貌和城市形象也具有较大的影响；3）自从天河城广场建成开业后，体育中心商圈的商业价值就直线颱升。正佳广场地块作为紧邻天河城广场的最佳地块，它的占地面积和享有的商圈条件都比天河城广场更优越。正佳广场在发展的势头上不仅秉承着先天的优势，而且有着更大的后发优势。建成后的正佳广场会是什么样子的？这一悬疑，也成为正佳广场备受市场关注的另一支点。此时的正佳广场，看上去条件十分优越。现在，从细处来分析，它的各种综合条件如何呢？它是否真正具备打造一个成功的购物中心的条件呢？“正佳广场商状况”从1998年地铁一号线开通起，天河城广场就开始进入良性运

7、营的状态。至2001年，天河城广场H人流量已经达到了30万以上。由天河城广场、宏城广场、天河购书中心共同构筑的天河体育中心商圈，以其自身的文化、商贸效应，提高了整个区域的吸引力。同吋由于这一商圈之中商铺的供应量十分有限，造就了天河城广场租金价格不断上扬和商铺供不应求的态势。天河城广场首次将购物屮心的运营模式引入广州，它集购物、娱乐、休闲于一体，并在此基础上适时引入百货、超市与美食功能，实现了多种消费目的相互整合与相互促进，从而吸引了大量基于不同目的的消费客流。2001年，天河城广场年租金收入已经高达2.5亿元，天河城广场不仅是广州市、同时是全中国所有