筹备业主大会、选举业主委员会操作指导书.doc

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1、1・0目的为公司服务中心协助筹备业主大会和选举业主委员会工作提供指引。2.0范围本指引适用于各服务中心。3.0职责3.1各服务中心负责本文件的具体实施，并提出动议修改的意见或建议。3.2各服务中心参照本指引和法规耍求，编制具体操作细则及实施方案。4.0方法和过程控制4.1首次业主大会的成立4.1.1物业服务区域内持有1/2以上投票权的业主入住后，应该筹备成立业主大会。4.1.2分期开发的住宅区，第一期有1/2以上投票权的业主入住后，可以筹备成立业主大会。4.1.3各服务中心具备成立业主大会条件后，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地

2、街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。4.2成立业主大会筹备组4.2.1街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组一般由五名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名。筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生。4.2.2区主管部门应当指导筹备组开展工作，物业管理企业应配合筹备组开展工作。4.2.3筹备组中的业主代表建议参照业委会委员的条件，并应关注以下事项：A

3、.必须是业主本人（业主身份以售房合同或产权证登记为准）；B.支持、配合物业服务中心工作。C.模范履行业主义务，不欠交管理费。4.2.3筹备组成员名单确定后，以书而形式在物业服务区域内公告。4.2.4筹备组产生后，履行以下职责：A.自成立之日起15日内拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；B.确定业主委员会委员的人数；A.确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；B.确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；C.根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推

4、选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。4.2.5会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。4.2.6通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。4.3确定业主委员会的选举方式4.3.1业主委员会rh五至十七人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。4.3.2分期开发的小区，建议业主大会筹备组根据项目实际情况确定每期的业主委员会人数，并且分布合理。4.3.3业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。4.3.4筹备组应当依法确认业主身份，

5、并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。选举证用于业主大会事务中核实业主身份。4.3.5业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足十平方米的按四舍五入计算；五平方米以下且有房地产权证的非住宅类物业，每证为一个投票权。宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的，按四舍五入计算。4.3.6业主委员会委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。业主联名推荐的，应在筹备组规定的时

6、间内完成，逾期推荐的无效。4.3.7业主委员会委员候选人应具备以下条件：A.本物业服务区域内具有完全民事行为能力的业主；B.遵纪守法；C.模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等；D.热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；E.具有必要的工作时间和一定组织能力；F.未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。4.3.8单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。4.4公布业委会候选人资料和《业主大会议事规则》、《管理规约》（草案）4.4.1筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7

7、日：A.业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；B.业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议程。C.业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。4.5发放、回收选票4.5.1如候选人资料公示期满业主无异议，则卬制选票，并安排人员逐户发放、回收。4.5.2投票人必须是产权登记人或产权登记人的委托代理人，公司户应是公司法定代表人或其书面授权人。委托（授权）人填写选票须附有产权人签字的书面委托书。4.5.3业主大会表决可采取现场投票的

8、方式，也可采用上门或在物业内固定区域集中发放、回收选票的方式。为提高选票回收率，保证选举成功，一般采用后两种方式发放、回收选票。4.5.4发放、回收选票的工作应由筹备组具体负责实