上海办公楼振华重工大厦租赁经营策划方案概要.doc

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1、上海办公楼振华港机研发大楼租赁经营策划方案2012-03-20振华港机研发大楼租赁推广方案目录第一部分：写字楼市场及东方路商圈区域市场分析1（一）区域特征1（二）区域客户构成1（三）区域竞争1（四）区域内已投入使用的典型项目1第二部分：项目租赁实施细则2(一目标客户定位2(二租赁策略及价格定位21租赁策略22价格定位分析3(三项目租赁预计进程4(四租赁期限的确定4(五付款方式4(六招租模式41不同类型写字楼的招租模式42振华港机研发大楼招租模式6(七项目租赁执行方案71客户登记文件及制度72当日客户登记表73各类来源渠道（代理、直客、媒体、挖掘、其它）客户

2、数量、面积及其比例表74代理机构表现状况表8(八市场推广策略81推广原则82项目包装及推广资料（或工具）83推广渠道-效用分析94推广计划9第三部分：项目租赁经营收入预测10第一部分：写字楼市场及东方路商圈区域市场分析（二）区域特征项目地处北靠近内环的东方路世博商圈，临近六号线临沂新村站2号口。周边公交众多，高架便捷，北眺陆家嘴金融贸易区，地理位置优势显然。东方路世博区域有着极具个性的商务氛围，该区域不像陆家嘴和竹园商贸区，可以政府规划为先导，而东方路这是一个条形地带，没有形成地理上成块的区域，这也使其难以获得一个商务区所需要的聚集效应。但其靠近世博区域，

3、在陆家嘴商务区东扩和南扩的影响下，东方路作为世博园区有效的补充，这几年发展非常快，发挥着不可替代的作用。（三）区域客户构成根据对东方路世博商圈的租户按行业进行分类，并对其在各大厦的面积、价格和各区域的面积、价格进行统计加以研究最终适合大振华港机研发大楼的客户群体。（四）区域竞争本项目周边同品质甲级写字楼较多，本区域内可对振华港机研发大楼存在竞争性的大楼包括：东方金融园、由由国际大厦、江天大厦、浦东丰华园、陆家嘴软件园。（五）区域内已投入使用的典型项目物业名称东方金融园陆家嘴软件园由由国际大厦浦东丰华园所属商圈东方路世博商圈竹园商务区塘桥商业圈东方路世博商圈

4、物业位置东方路兰陵路峨山路东方路浦建路南泉路东方路浦三路租售形式出租出租出租出租租金范围3.2-4.2元/平米/日3.5-4.8元/平米/日5-6.2元/平米/日2.6-3.3元/平米/日净层高净高3.2米净高3米净高2.9米净高3米总层数6层共12栋23层共9栋使用率70%68%-70%65%-68%67%总建筑面积14075平方米15万平米左右43700平方米32000平方米标准层面积2460平方米650-2200平方米1900平方米300-1500平方米配套设施独立中央空调独立中央空调中央空调分体空调物业评级甲级软件创意园甲级乙级车位数量90个150

5、0个450个160个第二部分：项目租赁实施细则(一目标客户定位本项目应立足中心商业区域市场的特点，并充分利用世博概念，重点吸纳陆家嘴商业圈、八佰伴商业圈、竹园商贸区及上海科技馆附近的外资企业办事处、金融、商贸、证券、保险、资产管理和投资咨询服务等公司进驻，此外还需要积极吸纳律师事务所、会计师事务所、通讯以及房地产等行业的客户。根据汉江地产对周边区域内主要项目的客户构成分析显示，上述行业仍是区域内的重点客户类型。聚集区样本项目排名前几位客户行业峨山路陆家嘴软件园高新技术、软件类50%；管理、咨询类20%；通讯、工程、金融类30%；浦建路由由国际大厦以金融、销

6、售、培训、证券公司为主东方路东方金融园以金融、证券、期货、教育培训公司为主东方路浦东丰华园教育培训、研发实验、商贸咨询等小型公司为主本项目所处区域内现存的高品质写字楼较少，但距离竹园商贸及陆家嘴金融区较近，所以对部分要求高品质写字楼，租金相对便宜的客户，形成本项目的潜在客户群，这些潜在客户既包含本地知名企业又包含外资公司，以上两部分的企业构成本项目的主流客群。建议：振华港机研发大楼写字楼客群的初步定位：本项目客群将以外资实力企业为优选，以高新技术、机械制造、金融、通讯、咨询、机械、证券期货等行业的优质企业为主力客群，争取世界500强等知名大中型规模以上的机

7、构入住，以提高振华港机研发大楼客群品质。(二租赁策略及价格定位1租赁策略本项目整体战略应为：加强短期竞争能力，寻求长期良性发展。即：1.树立项目高品质形象；2.制定灵活租赁方案；租赁方案：可以把可租赁面积分成散租、半层租、一层及一层以上的租赁策略。散租可以提高大楼的租赁人气，满足部分小型外资代表处与优质的民资企业的的租赁要求。散租的楼层可设1-2个楼层，面积在150-300平方米，但需要保证一个层面的客户数在3-5个为宜。租半层的客户是较为优质的客户，有发展成租整层的潜质，所以楼层可设置3-5个楼层。其他楼层最好是整层起租，这样也可以保证租户稳定。3.重点

8、提高出租率和保证租户质量；4.根据实际业务情况做阶段性总结调整。2