蓬莱市场调查报告.doc

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1、蓬莱市场调查报告一、调查目的1、对蓬莱房地产市场进行调查，以了解蓬莱房地产市场的价格形势及市场特点；2、对蓬莱商业街区进行调查，以了解蓬莱商业的大致情况及对商业用房价格进行初步了解。二、房地产市场调查1、典型楼盘调查（见附件）三、蓬莱住宅典型楼盘起价示意表项目起价层差海景苑2600（内部多层及小高层）3300（观海小高层）50－100元海韵苑2690（多层，赠小院）2500（小高层）50元山海君临240030－50元黄海花园2250（多层）2350（小高层）50元万泰豪景2400（多层）50元紫荆山荘25

2、00（多层）100元仙人居2200（多层）四、蓬莱住宅典型楼盘总价示意表项目总价（万元）集中范围（万元）海景苑30－6025－40海韵苑25－40山海君临8－30黄海花园30－40万泰豪景25－50紫荆山荘25－40仙人居25－35五、蓬莱住宅典型楼盘建筑形式示意表项目建筑形式海景苑多层、别墅、小高层海韵苑多层、小高层山海君临小高层黄海花园多层、小高层万泰豪景多层紫荆山荘多层、别墅仙人居多层六、蓬莱住宅市场特点总结（1）目前，蓬莱房地产市场现有项目价格起价整体较为平衡，起价大多在2300－2500元/平米

3、左右；（2）蓬莱房地产市场向东发展趋势明显，开发力度较大；（3）蓬莱东部房地产开发楼盘较西部及市中心多，且单体项目大，目前正在开发量占整个城区80％以上；（4）蓬莱东部小高层占有优势比例，占整个城区开发量90％以上（市区仅有望海楼）；（5）城区南部开发力量较为薄弱，价格较东西及城中低；（6）东部房产项目类型多样，可供选择性大；（7）小高层推出量的增多表明市场需求量的增加；七、住宅市场调查结论由于市政规划将东部作为居住中心区，使得蓬莱整个城区的开发量大多在东部，且项目布局规划合理，环境布置较好，尚处开发初期

4、，随着周围配套及市政设施的进一步完善及小区的进一步扩建发展，相信还会有一定的增值空间，蓬莱城区中心的东移已是大势所趋。八、二手住房市场简述（1）蓬莱二手房市场住宅价格以城区南关路以北，北关路以南价格为2000－2500元/平米，东部价格最高在2200－2500元/平米左右，南关路以南价格较低，在1500－1800元/平米左右；（2）购房者对东部房产需求量增大，长期以来百姓心中都喜东的情况仍很强烈；（3）在中介公司登记的东部房屋数量较大，表明东部房屋有相当的炒房群体存在。九、商业房地产价格情况项目单价（元/

5、平米）备注海景苑45006500一二连体一层海梦苑6000三层黄海花园5000一二连体京蓬商贸城5800－6800一二连体蓬莱新天地5000－600014000-17000内部外部单层蓬达金港湾6500－7000外部单层情况概述：（1）、蓬莱商业以商业区房价最高，其余地区稍低；（2）、蓬莱商业房开发主要以门头形式为主，表明当地人对门头房接受程度较高；（3）所有项目除统一经营的以外均未做明确的业态定位指导，仍以经营者零散作战；十、蓬莱商业调查蓬莱商业区较为集中，主要由以下几个区域：（1）以海滨路蓬莱阁、八仙

6、渡等景区为中心的沿海一线旅游经济区，以酒店、宾馆及旅游纪念品为主要业态；（2）以利群集团为中心钟楼南路及北路商业区，主要以大型超市、服装鞋帽等为主的零售商圈；（3）以海福莱为中心的钟楼东路及东关南路的商业区，主要以大型超市，服装鞋帽及电器通讯为主的零售及少量批发商圈；（4）东关北路商业街，主要经营装饰装修材料、五金用品等为主；（5）钟楼西路、画河商业带，经营服装鞋帽、日用百货、装饰材料、旅游品为主；以上（2）－（5）构成蓬莱的商业中心区；（6）东部居住区商圈，本区域主要以黄海花园、海梦苑及金水街临街底商为

7、主要经营场所，主要以餐饮、休闲娱乐及少部分装修广告等业态，目标服务对象以周边居民为主；蓬莱商业的情况归纳：（1）蓬莱商业租金价格大多在200－600元/平米/年，市中心商圈价格较高，在300－600元/平米/年，局部还要高一些，东部区域价格大多在200元/平米/年，位置不同价格稍微浮动；（2）蓬莱商业整体较平，没有跳动性；（3）蓬莱商业配比相对集中，虽以独立门头经营，但自发成市，商业经营较为规范；（4）蓬莱商业以独立门头较适应当地人心理，而内街缺较为冷清；（5）蓬莱缺少高档消费集中区，高档餐饮、娱乐、休闲

8、较为分散，不集中。