[精品]宁波人口发展趋势与房地产发展.doc

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1、宁波人口发展趋势与房地产发展(1)外来人口持续增长。2007年底，宁波共有常住人口689.5万人，较2006年增长17.9万人，户籍人口564.56万人，较2006年增长4.11万人。2003-2007年，常住人口与户籍人口Z间的差距由57.23)］人增长到124.94力人，户籍人口增长平稳，常住人口增长快于户籍人口增长，同时据不完全统计，外来流动人口成为我市常住人口的重要组成部分，其总量从2000年的75.25力人增至2005年的245.04力-人，增长速度远超过“长三角”的上海、无锡等大屮城市。而2006年

2、宁波市登记在册的居住或滞留1年以上的流动人口共有171.6方人，说明宁波对外来人口的吸引力越来越强，为宁波房地产市场的发展提供了旺盛的住房需求。宁浪人口塔长情况趋势图(万人)r-津住人口T-户猪人口(数据来源：宁波市统计局)2002年-2007年宁波市六区户势人口走势却(数据来源：宁波市统计局)(2)城市化水平不断提高。2007年底，按户籍人口计算，市六区人口218.19力人，占全市的比重为39%,其它县市人口364.37力-人，占全市的比重为61%;2007年宁波城市化率为57%,较2001年上涨12个百分点

3、，预计到2010年城市化率达到65%。(3)“恋城情结"显现，三江片未来更宜居宁波市六区约2461.76平方公里，常住人口约218万人，人口密度约887人/平方公里，较2006年上涨10人/平方米，其中海曙区约29平方公里，户籍人口约31万，人口密度约1力人/平方公里;按照规划，2010年，屮心城城区面积为265.8平方公里，人U220/J-,人口密度约8300人/平方公里，其屮三江片人口密度约为1万人/平方公里，相比目前老三区约3000人/平方公里的人口密度，还是有很大的提升空间。由于屮心城，尤其三江片未来发

4、展趋势良好，同时购房者有着较为普遍的“恋城情结”，加之老城土地稀缺，2007年以来三次刷新地王记录，致使老城房价持续攀升，同时也拉动了全市房价的上涨。(4)中产阶层校大，购买力旺盛——城镇集体以上单位从业人员95.4力-人，乡镇企业从业人员70万。——私营业主约9力户，户均注册资木136力元。——个体户约24.9)］户，户均注册资本3.6)］元。——人才总量超过60万人，其屮专业技术人员42力•人，高级职称21万，博士、博士后1010人，硕士9000人，各类专家1750人。——高校15所，高校教职工1.6力-人

5、。——金融保险、水电气的生产供应、交通运输邮电通讯、教育、文化艺术、广播影视、房地产、科研、技术服务等高收入行业在岗职工约40万人。(1)住宅刚性需求旺盛——市六区每年结婚1.8万对，加上各具市，约4.4方对。—据《宁波市住房建设规划(20061010)》，5年期间宁波将完成320力平方米III城改造以及非成套房拆迁安置计划——2006年启动改造非成套房18.1力平方米4266户。共需拆迁房屋44.7万平方米6044户。2007年启动改造非成套房16.7力平方米2655户。共需拆迁房屋34.6万平方米4138户

6、。—每年留甬的大屮专毕业生、外省市调入人口、投资入户人口约2.45万人。(2)家庭结构小型化趋势日趋明显，三口之家、年轻夫妇成为主流家庭结构家庭户户均规模由2002年的275人下降到2006年的261人，平均每户减少了0.14人。2006年，市区家庭户户均规模为252人，三人户占家庭总数的比重为49.2%,二人户为23.5%,三口Z家、年轻夫妇成为主流家庭结构。表12002-2006年宁波市家庭户均人口规模的变化(人、%)表12002-2006年宁波市家處户均人口規模的变化(人.

7、比较郦蘇合计2.752.61-0.05-1.82市区2.602.52-0.03-1.15海曙区2.742.72-0.01-0.36江东区2.612.630.010.38江北区2.682.48-0.07-2.61比仑区2.462.39-0.03-1.22镇海区2.532.46-0.03-1.19郵州区2.622.50-0.04-1.53慈溪2.912.74-0.06-2.062.692.47-0.08-2.97Pt2.762.68-0.03-1.09象山2.962.86-0.03-1.01宁海2.992.75-0

8、.08-2.68资料来源:《宁'波统计年鉴2003》和《宁波统计年鉴2007》2006年家笔结构情况图单身两口之家三人户四人户五人户(3)人口红利显现，老年住宅可能成为新机会。由表2可以看出，2000-2005年，宁波人口构成呈现出中间大、两头小的结构，人口年龄结构基木类似于正态分布,即屮间多，两头少。按年龄段來看，30—34岁的人口比例最高，达11.03%;35—39岁人口也占了很大