规范公有非居住房屋租赁管理对策建议

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1、规范公有非居住房屋租赁管理对策建议　　公有非居住房屋分为直管公房和系统公房，直管公房是指由国家房地产管理部门享有所有权，或者产权归国家所有由国家房地产管理部门直接经营管理的房屋。直管公房一般由政府房屋管理部门授权相关机构管理经营。系统公房是由国家划拨土地，国有企事业单位、机关团体投资兴建并自行管理的房屋，产权一般归属于投资兴建单位。笔者从近年来查办的数起发生在该领域内的职务犯罪案件中发现，由于制度、管理、监督、观念等方面的漏洞，公有非居住房屋租赁管理环节存在诸多不规范之处，为职务犯罪案件的发生、国有资产的流失埋

2、下严重隐患。一、公有非居住房屋租赁环节存在的突出问题1.权力寻租空间大7一是选择租赁对象权力大。公有非居住房屋出租信息对外不公开，或只通过特定的途径发布，在无引入市场竞争机制的情况下，受贿人直接决定由特定的关系人承租房屋。二是房屋租赁价格决定权大。由于对个人利益无实质影响，管理者在收受贿赂后往往不以房屋用途、结构和所处地段为标准来确定租金，与特定关系人约定的租金远低于市场行情，或对市场行情无全面掌握，随意确定租赁价格。三是监管房屋使用情况的权力大。受贿人对承租人擅自改变经营范围、用途、搭建违章建筑等情况放任不管

3、，甚至为承租人违约使用房屋出谋划策、提供便利。公有非居住房屋出租环节权钱交易现象的发生，一方面与权力寻租空间大有关，另一方面也与相关单位监督机制的缺位有关。涉案人员大多系单位管理房屋出租的主要负责人，由于单位内部缺乏公开透明的房屋出租管理程序，未建立相应监督机制，使得主要负责人可任意为之，客观上为滋生腐败提供了土壤。2.损公肥私造成国有资产严重流失一是低价出租损公肥私。受贿人明知双方约定的房屋租金与市场行情存在较大差距，但为谋取个人利益，依然签订低价出租合同。二是对承租人迟交、不交租金的行为不严格依照合同追究违

4、约责任。租赁合同中明确约定双方违约责任，由于收受贿赂，受贿人对承租人迟交、不交租金的行为怠于行使追偿权，从而导致国有资产的流失。三是签订长期合同且价格保持稳定不变。由于近年来房价处于逐年上升且不稳定的状态，所以市面上房屋租赁多采取短期租赁的方式，租赁价格亦随市场行情逐年递增。然而，受贿人为使行贿人得益，与其签订长期合同且价格保持稳定不变，造成了国有资产的隐性流失。3.现行租金标准滞后7如H市公房租赁标准租金遵循的是1987年制定的规定，期间虽先后经过1996、1997年两次调整，但即便是按照1997年标准，也已

5、历时十几年，在此期间，商品房屋价格发生了巨大变化，相对应的房屋租金也有了大幅上涨。如果公房出租仍沿用1997年标准，无疑制约了公有非居住房屋租金收益的增长，影响国有资产的增值。4.监督管理机制缺乏1996年，H市房管所改制为经营管理直管公房的房（地）产集团公司，房屋管理权的行使主要依据市房屋租赁条例及相关授权，企业化的运作方式导致房（地）产集团公司在公有非居住房屋租赁管理上刚性不足。一是被动的受理转租审查，由承租人携房屋租赁合同至物业公司办理转租手续，由上级公司审核同意。对承租人不主动办理转租手续的情况无有效制

6、约措施，造成对承租人转租情况不能全面掌握。二是在审核转租事宜时，主要审核是否存在不符合安全标准、有欠租、损坏等租赁纠纷尚未解决、承租人在承租房屋内擅自搭建等情形，并不能干涉承租人选择转租对象和决定转租价格。三是对承租人迟交拒交租金、擅自改变经营范围、用途、改装门面、搭建违章建筑等情况并无实施处罚的权力，只能依照协议协商解决或通过诉讼途径解决。四是协议租金的收取不规范。根据H市的相关规定，公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取市政府规定租金标准7（即标准租金）2至9倍的转租收益（即协议租金）。但实践操作中

7、，如何确定协议租金收取的倍数，缺乏相应的量化标准，易造成操作上的随意性，影响房屋出租的实际收益。同时，收取协议租金方面自由裁量权过大，也容易滋生职务犯罪和引发矛盾纠纷。5.转租环节不规范、不透明目前公有非居住房屋的承租人主要有机关事业单位、国有企业、私企和个人。从机关事业单位、国有企业这部分承租人看，存在着转租过程不透明的情况，包括招租信息的不完全公开、转租价格内部决定等。从私企这部分承租人看，少数私企为降低协议租金的缴纳额，在提请转租审批时提供给管理部门的房屋租赁合同中的转租金额低于双方约定的实际转租金额（即

8、阴阳合同）。部分个体承租人在转租时采用提供营业执照给房屋实际使用人的方式，借以制造双方雇佣关系的假象，从而规避收取协议租金。在居改非房屋租赁环节中，未按照规定提供公有非居住房屋租赁合同和非居住用房证明，而获得工商营业执照的居多，相关部门在擅自居改非并转租牟利的打击整治力度上稍显薄弱。二、规范公有非居住房屋租赁活动的对策建议1.根据市场行情建立动态的租金标准体系7收取公有非居住房屋的标准