资阳项目前期策划发展思路沟通稿.ppt

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1、资阳二环路项目发展思路沟通报告结构1项目问题解决思路23项目发展方向思路项目开发建议4项目投资收益简析5关于项目灰空间及商业Part1项目发展方向思路项目面临问题：本案的开发面临的最大问题来自于变电站造成的各种负面影响，其次为狭窄的入口造成的规划问题、容积率与地价问题、项目周边环境影响等问题主要问题：1、变电站辐射2、变电站一侧的安全退距3、变电站24小时的噪音……本项目发展方向思考1：产品方面：通过优秀的规划设计，规避变电站问题本项目发展方向思考2：开发方面：在项目地价、周边环境、市场竞争等因素的影响和制约下，放在第一位的是降低开发风险，确保成功本项目发展

2、方向思考3：销售方面：就目前市场环境而言，最重要的是确保快速销售、回款降低财务风险项目发展战略综上，本项目发展的核心在于：规避变电站问题，降低开发风险，实现项目的快速、成功销售Part2项目问题解决思路项目问题解决思路：项目问题的解决思路方向：1、通过项目规划、设计解决2、以技术手段解决3、借助地块业态定位规避思路1：将项目建筑主要集中于远离变电站一端，靠近变电站一端为绿化、景观、地面停车等功能区思路简析好处：此思路能打造低建筑密度，高绿化率小区全地面车位设置形成远离辐射的安全距离弊端：势必提升建筑高度，增加建筑成本建筑区绿化、配套、隔离区思路2：人造坡地、

3、层层抬高。总平规划中，从入口处开始逐渐抬高正负零的位置，到变电站位置时，项目首层位置已经高于变电站建筑思路简析好处：此思路能丰富小区景观、高绿化利用地面抬高部分营造的空间设计车位从视角、心理等角度回避电站影响弊端：抬高地面将增加建筑成本思路3：全规划为东西朝向的建筑，以山墙正对变电站，从建筑上减弱变电站带来的影响思路简析好处：用常规地块的操作手法进行在一定程度上减弱了变电站的影响弊端：房源的朝向问题南侧房源面临的辐射问题建筑摆放图示思路4：修建防辐射墙思路简析好处：用技术手段直接屏蔽变电站影响项目地块可任意操作利用防辐射墙可打造攀岩、立体绿化等弊端：高墙带来

4、的成本及居家影响问题防辐射高墙思路5：采用技术性屏蔽，为每户房源安装防辐射设施，从而进行辐射隔离思路简析好处：通过技术措施见效变电站带来影响弊端：成本投入问题客户对此类措施无直观性感受而造成认可度问题技术性防辐射设施应用到每家每户小结：项目面临的问题有多种解决思路，但是任何单一的思路都难以彻底的解决变电站带来的问题，因此，我们可以综合利用技术、规划等手段以求更好的解决除了解决变电站影响外，小区环境、建筑立面、产品户型等对项目销售进度和价格的影响息息相关从市场反馈来看，随着资阳房价的上升，小面积户型，特别是小套三户型是市场上最为热销的户型Part3项目开发建议

5、本项目客户群定位市场在售项目产品及客户群简析：区域板块楼盘产品情况销售概况客户情况老城区板块达高国际30万平资阳旧城改造项目、城市综合体住宅均价4400元/㎡，6月初推出100多套，剩余20余套以老城区原住居民为主，资阳下属城镇进城购房者及外来投资者为辅摩根时代31万平资阳城市综合体其位置、价格等都广受认可以老城区原住居民为主，资阳下属城镇进城购房者及外来投资者为辅沱东新城-中交板块中交锦湾一期“银庭”中交锦湾780亩，建筑体量百万平米1期1批次72套电梯花园洋房销售均价大概在5200元/平米左右以老城区富裕阶层为主，企事业单位购房者为辅新城南-汽车城板块江

6、南半岛3期一期656套，二期452套。户型面积从一期到2期逐渐减少，并大幅消减大户型，3期将增大可变空间户型比例1、2期销售尾盘，3期7月动工以老城区和汽车城客户为主，资阳下属城镇进城购房者及外来投资者为辅江南花都纯多层，55-105㎡平层、错层、跃层5月7日3期开盘推300套，剩余20余套；均价4300元/㎡以多层产品和实惠的户型、低总价，及临汽车总站的原因获得了周边乡镇进城购房者的青睐，其70%以上客户来自于乡镇购房者，以及部分周边企业员工西门-行政板块帝景名苑114亩，1200户以多层为主、电梯为辅均价4000,5月推售11栋，120㎡套三户型为主，仅

7、销售20来套客户以项目周边企事业单位的中高层职员为主，少量老城区和周边乡镇客户空间爱琴海15万㎡地中海建筑，90-140㎡多层洋房和高层电梯电梯均价3800元/㎡，多层均价4300㎡，由于其偏大的面积和高总价，销售情况欠佳客户主要为项目周边行政、企事业单位的领导本项目客户群选择：对孙家坝220KV变电站不知道、不了解、不在乎的客户群体：1、来自资阳下属乡镇的购房者，不知道、不了解或不在乎变电站2、来自项目周边的购房者，对变电站的存在已经习惯和不在乎3、来自城区旧城改造、拆迁的客户群体购买本项目对客户自身不会造成影响的群体1、投资型购买，谋求固定收益或资产增值

8、的投资者，他们不在乎或不知道变电站2、过渡性购房者，