门店选址策略ppt课件

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1、门店选址策略第一章：行业选择第二章：商圈第三章：立地条件第一章：行业选择第二章：商圈商圈的分类方法要素类型半径适合类型例如距离步行型商圈300-500米步行可达便利店商业区住宅区学校车行型商圈市郊、交通枢纽处可停车、有广告牌大卖场专卖店交流道车、捷运站附近消费习性高水准商圈高级别墅、中心商业区商档品商店低水准商圈人口密度大、消费不高平价商品传统商品区域大小邻近中心型300-500米、步行可达便利店商业区住宅区学校地区中心型1000米，也称为生活商圈大地区中心大交通系统可到达，大于前者。也称地域商圈。副都心型大交通系

2、统集结地，向周围辐射，换乘方便也称都市部分商圈。如徐家汇。都心型包括都市四周，人潮及交通来自于四面八方。也称都市全区域商圈。如淮海路。商圈的特性要素半径适合类型特征住宅区住户数需在1000户左右人口在4000人左右便利店食品店客户层稳定办公区办公大楼林立，外汇入人口比例高服饰、高品质餐饮着重生活品味商业区商业聚积的地方？？文教区？？？休闲区？？？引客效应（向心力）;相对距离（辐射力）;外在竞争（离心力）;自然障碍（偏心度）;影响“商圈”的基本因素购买商品对空间距离的影响购买易耗品购买耐用品购买日用品（超级市场）非流行商品（大

3、型超市）流行商品（百货商店）都市部分徒步：300-500米自行车：700-800米公共汽车电车小汽车相对距离20-30分钟内相对距离为1小时郊外徒步：500米自行车：1500米小汽车：3000米购买频率对空间距离的要求每天光顾每周3-4次每周1次左右都市部分300米500米700-800米郊外500米700-800米1500米商圈资料之掌握及分析住户条件：住户数、人口数、年龄层；收入水准、消费习性；此地有无开发计划；此地之住宅建设状况；交通条件：道路情况；未来捷运发展情况；主要车站之出入人潮；大众运输工具之线路分析；交通运输

4、系统之载运量；吸引力条件：此地都市文化程度及未来发展；地区业种与业态经营实况；同业竞争关系与异业互补程度；各项都会机能分布；白天人潮与晚间人潮差异状况；资料的来源政府机关之档案；报章杂志之报导；学者之研究报告；实施之抽样调查；民间之次级团体；商圈之评估居住者便利性：上下班，进出容易之地方；人的运线与数量：在15分钟内有30人以上通行；车的动线与数量：在15分钟内有50辆以上车通行；视觉效果：招牌最好在150米前就能看得见；接近性：指徒步、车辆、摩托车等。来店所占之比例，其中停车空间为重要之考量。第三章、立地条件调查城市商业条

5、件位置条件立地条件调查的目的了解地域特性未来的发展潜力人口的发展状况避免浪费资源避开不良条件立地环境的阶段自然淘汰区人口减少2%以上衰退地区人口减少0-2%之间持平地区人口增加0-1%之间成长地区人口增加1-3%之间急速成长地区人口增加3%以上立地调查三阶段阶段一：各类立地因素有关资料的收集；主要线索为居住者、交通、吸引力条件；阶段二：进行地域分析（商业特性、人口状况、未来潜力、消费者动向），同时考虑竞争状况、进而展开购买力分析，并进行商品和服务的销售力推算；阶段三：以预定点为中心，进行个别分析（人口流量、竞争店铺、立地设施

6、，并进行对比检讨）、方针与目标的设定，以及开店基本计划与规划；立地条件评估表地点位置细图：目的：可了解300米内的道路、住宅、公共场所位置与地点关系，判断优劣。步骤：A、以中心点为中心各划三条圆虚线，由内而外，分别代表100、200、300米范围。B、将300米内的道路、住宅及公共建设及店址放图内，再分析检讨。C、车辆动线标示，判断有利地点、车辆汇集地、广告理想程度。D、标记附近商圈并作分析。第三商圈第二商圈第一商圈5%-10%15%-25%55%-70%竞争店情况：第一商圈：距米，共家；第二商圈：距米，共家；第三商圈：距米

7、，共家；商店地点位置详细图商店地点位置详细图范例一：竞争者调查：第一商圈距离80米共3家对手，三角标示；第二商圈距离150米共9家对手，三角标示；第三商圈距离250米共17家对手，三角标示；二：政府中、大型公共设施火车站-甲，市公交站-乙游泳池-丙，图书馆-丁体育场-戊，棒球场-已地点评分表项目评比基准分数备注店面积（）低于30坪，每坪扣1分30店面宽（）低于24尺，每尺扣1分20商品结构配合该地特性10地点位置流动人口200人/小时低20人，扣1分30宣传效果大街10分，其它1~6分10合计100注：总分达90分以上才可开

8、店，未达到的敬请三思后行。（1）城市类型；（2）城市设施；（3）交通条件；（4）城市规划；（5）消费者因素；（6）城市商业属性；包括门店数、职工数、营业面积、销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。1、城市商业条件２、位置条件（1）商业规定与禁令；（2）人口数