大城小爱结案报告分析课件.ppt

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1、“精准定位感性营销”——大城小爱项目结案报告重庆中原事业五部30.08.2010汇报说明[大城小爱项目结案报告主要针对项目在前期定位、营销包装、联合代理的经验总结等几个方面，与公司同事分享本项目的得与失。]第一部分项目基础情况及定位概况第二部分营销策略及推广手段总结分析第三部分推售阶段及价格走势总结第四部分成交客户情况分析第五部分项目营销经验总结分享479报告内容页码项目基础情况及定位概括Part1项目规模15万方容积率4.5绿化率30.9%建筑密度29%总户数1826户开发商南方东银置地有限公司项目位置高新区石桥铺南方香榭里大城小爱项目是

2、南方东银在南坪开发一米阳光后又一个中小体量社区，在公司战略上希望打造能够有一定提升的产品。基础数据：景观平面图：位置关系：项目位于石桥铺华宇名都城上行800米左右，税校对面，距离石桥铺步行在8分钟左右。由于石桥铺的地理位置，属于重庆主城区几何中心，在后期宣传上对于商圈的资源共享性，交通通达性和便捷度上有一定宣传。项目原为59所厂址，地块为南北横向布局，大门由渝新路穿过，周边环境安静略显偏僻，配套仅能满足基本生活需要。东面是南方新城大社区有两层底商形式的社区配套及2路公交车起点站。59所厂区原址地块平整，无居民拆迁；对面为学校用地，无遮挡视野

3、相对开阔。西面为城市为开发区域，居民建筑破旧，相隔居民区为富洲新城一期用地。项目周边环境：立足于高新区科技产业带来的年轻消费群体的基础上，对比竞争项目寻求差异化产品路线，项目定位为重庆中高档青年主题社区对比项目点评结论营造特色主题产品容易树立有别于其他项目的产品特色；本区域市场的产品空缺利于差异化产品的打造；从目前市场反应看，具有主题特色产品比较受市场欢迎；主核心竞争力社区特色生活氛围营造营造健康的城市社区主题生活，倡导目前市场上少有的生活方式。次核心竞争力项目规模小户型产品当中较少见的大社区配置，在合理支配的基础上，可以营造较好的社区环境

4、和体现项目特色的社区生活配套，吸引客户的购买欲望次核心竞争力区域未来规划区域未来经济发展前景看好，区域价值正处于上升阶段，未来极有可能成为高新区石桥铺集中的住宅居住区。次核心竞争力项目内部和外部景观资源项目内部的原生植被利于园林景观的打造，外部环境较为清静，适合居家。但除此之外并无独特资源可供利用。次核心竞争力品牌形象定位语：重庆城市青年情感社区品牌形象推广语：爱上一个人，恋上一座城项目整体形象定位确立产品定位上主要面对年轻的首置客户，在面积控制上做到极致以降低销售总价，此举充分赢得了市场认可。户型面积段配比修正配比修正备注一室一厅套内39

5、-42平米30%20%可设计为单间配套变一房更具市场竞争力一室一厅（可变二房）套内48-55平米60%55%从市场需求上来讲略多二室一厅（可变三房）套内61-63平米10%25%三房数量太少，设计上市场竞争力强在户型配比上主要考虑到项目所在位置、周边环境、交通状况相对主干道附近物业，更加安静适合居住。故在产品比例上更加倾向二房产品的设置，一房产品也取消了单间配套以一室一厅设计为主力产品。二房：套内53㎡，实得63㎡一房：套内41㎡，实得46㎡三房：套内63㎡，实得76㎡快快慢建筑外立面和园林景观设计均为年轻客户的喜好充分包装，突出时尚个性又

6、贴合项目营销主题。魔方外立面设计象征年轻人个人独立的空间需求，设计炫酷也与其他同类项目形成了较大的区别。园林景观由澳大利亚普锐斯公司设计，结合情感社区主题，打造玫瑰苑、情侣雕塑等体现主题社区特色的景观小品。社区配套上采用大型社区独立商业街的设计方式，而且预留一般小户型社区没有的3000平米社区超市位置，为项目附加值起到更好的提升效应。打破周边商业配套以底层商业为主，经营餐饮和其他社区便利店的模式。将更高档次的社区商业模式引入项目，规划二层4500平米商业主题街，自建3000平米的社区超市，将成为周边社区档次最高的生活配套。社区内部游泳、小区

7、会所、幼儿园等大型社区才有的社区配套一应俱全，给予普通小户型项目不能比拟的生活感受，由此为年轻客户打造的专属社区的理念更加凸显。营销策略及推广手段总结Part4项目首期开盘前推广节奏总结10月15-18日房交会9月1日外卖场进场9月20日售房部开放10月24日一期开盘形象期10月11日产品推介会强销期9月26日媒体推介会推广阶段形象期产品期强推期时间划分9月1日—9月15日9月16日—10月14日10月15日—10月31日媒体投入长效媒体、影视广告网络、新闻软文等长效媒体、影视广告、网络、报纸广告、短效媒体长效媒体、影视广告、报纸广告、短效

8、媒体、新闻报道活动配合售房部开放媒体推介会、非常情侣汇现场活动、产品推介会房交会产品期将能够唤起年轻人共鸣的爱情主题作为项目营销表现主题，通过如同现代偶像剧一样的画面，将年轻人在