地块投资可行性分析

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1、番禺区龙歧地块投资可行性分析恒昌地产研究部前言  2003年12月2日,番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告,公开挂牌出让五宗国有土地使用权,竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点:第一,地价提升;第二,教育配套设施由政府统一配置;第三,拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区,并把南区定位为“具有南国水乡特色,融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区,以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析,粗鄙之处请行家指正。本次分析主

2、要分为:基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。一、基础分析1.地块背景资料2.区位分析  1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工,阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解,规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行,令市民可充分享受市桥城区的生活环境,使该区域的城市化进程加快。  2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域,番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内,教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”,这使该区域住宅的吸引力有较大提升。  3)该区域近两年发展快速,生活氛围日渐成熟,大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用

3、,辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主,而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准,使该区域的生活设施和住宅配套日益完善,促使该区域成为番禺未来居住中心区。  4)目前项目周边的公共配套尚未完善,除中小学和一些中小型商铺外,其他方面的配套有待改善,特别是公共交通、市场、医院等方面。二、市场分析  1.区域住宅市场分析  1)供应量:以旧盘新货为主  由表2可以看出,南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分,一部分为一、两年前的产品,现剩余少量尾货在售,另一部分为大型楼盘的新组团。  单从市场供应角度分析,估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。2)产品:大盘大户型占主导  现时该区域

4、市场上以小高层和多层两种住宅为主,高层住宅的供应量较少,而且番禺的别墅也较集中于该区域,因此住宅小区的密度较低,楼盘占地面积和建设规模较大,多在7~40万平方米。  楼盘建设较有特色,如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题,内部依靠造景能形成较好的社区人文环境,使该区域的整体素质得到提升。  住宅户型偏大,100平方米以上的单位占六成;以100~120平方米的3房为主,约占五成;其次是2房和4房单位,这反映出客户在该区域购房是以自住为主。资料来源:珠江恒昌代理三部实地调查注:上述数据以户型的面积为量化标准3)价格:高低两极明显,中档盘少  南区及沙湾现时在售的一手住宅,单价集

5、中在2000~2500元/m2的范围内,总价集中在20~30万元的范围内,分别约占三成。  该区域的楼价两极分化明显,单价最低低于1600元/m2,最高价高于3500元/m2,相差超过2000元/m2,例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居,都是相隔一条马路但均价却拉差1000元/m2,使同户型住宅的总价相差10~20万,令该区域集中了大量高端和低端的客户。2.目标住宅市场分析本区域住宅目标市场分为二类:  第一类为高质素楼盘目标客户:客源分布区域广,包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群,他们对住宅质素要求高,对价格考虑少,住宅消费潜力大。可接受楼价在2800元以上,对户型需求

6、则从两房到四房均有一定比例。  第二类为低价楼盘目标客户:客源主要集中在本区域,主要考虑价格优惠,对户型需求偏小。三、项目定位分析  优劣势分析  s优势:享有河涌绿化带资源,周边环境良好;位处重点发展区域南区;周边生活配套规划前景好,教育资源丰富;邻近旧区,四周均有40米或50米的规划路,交通方便。  w劣势:南郊偏西方向,存在一定区域门槛;现时交通不便,生活配套设施未完善;四周规划主干道造成噪音污染;河涌绿化带横穿地块,影响规划布局;项目规模小。  o机会:南区规划建设全面铺开,有力促进房地产开发;南郊居住气氛日益浓厚,置业前景理想;区域存在中档楼盘缺口。  t威胁:御苑、番奥、金

7、沙湾等大型成熟楼盘存量较大,阻碍项目发展;南郊尚有较多待开发土地,竞争激烈,而本次拍卖北斗大桥地块规模大、成本相对较低,对项目构成直接威胁;项目地价成本高,利润空间不大。    市场定位  根据上述SWOT分析,项目应以自身规模及河涌绿化带为基本立足点,从弥补区域中档市场空白点,寻求楼盘差异化出发,确立项目市场定位。  产品定位:中偏高档的生态、高尚精品社区;住宅类型以六层、九层洋房为主,并可利用良好景观资源配置少量叠层别墅;户型以二房、三房为

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