成都报告-锦绣天下参考课件.ppt

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1、中建成都城南项目营销策划报告2011年11月操作重点确定客户量与购买力的实现策略，打通顺畅的客户通路确定项目的核心竞争策略，实现区域市场的有效竞争确定项目的推盘策略，实现推盘进度科学合理本案目标【区域竞争】的影响【客户认知】的影响【市场环境】的影响【销售价格】的影响突破限购政策压力，解决代理公司渠道内客户难以再次购买2目录1营销条件认知宏观环境研判市场环境研判新南天地商圈项目本体认知SWOT模型核心价值提炼客户研究分析条件2营销解决策略项目营销总纲客户VS客户策略客户VS产品策略整体营销策略品牌战略管理整

2、体营销规划首开营销计划行动34宏观环境研判外部局势不稳定，人民币升值压力不减，国内CPI不断增长是货币紧缩的主因，存款准备金率上调，进入加息通道，将使开发成本和购房成本增加，并直接影响普通购房者未来的购房信心。国八条的实施，限制了部分客户的购买资格，增加客户置业和交易成本，此调控手段意在用时间换空间，为保障性住房上市以解决市场供求关系争取时间，以保证房地产市场健康持续发展国家的一系列政策调控的基调是维稳房价，控制房价快速增长5政府稳定楼市的决心已了然于心，房价上涨的趋势戛然而止，稳定民心必须稳定房价；新政

3、力度效果明显，观望气氛升温，各地成交量陡然下降，价格下行通道打开；后期新政将会在信贷上做文章，有可能出台进一步抑制二套房甚至首套房的政策。保障房的惠民政策会进一步贯彻，中低端楼盘会受大较大影响。高端市场由于它的特殊性、客层面影响较小。宏观环境研判未来一两年内，政策环境仍将比较严峻，政策松绑时间短期难以预见。住宅市场整体走势楼市基本面呈现下滑趋势，供应量持续增加，成交量逐步萎缩。市场存量持续上升，市场风险持续积累，买方市场态势确立。图1：2011年1—9月份主城区住宅供销比图2：2011年1—9月份主城区住

4、宅成交均价走势注：以上数据均来自于成都市房管局7国家战略天府新城项目区域价值1578亩，以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际现代新城区作为天府新区核心起步区的天府新城，由北至南包含了六大组团，新南天地组团、金融城组团、新会展组团、大源组团、麓山组团及南湖组团。成都坚定不移的向南发展战略，将确定未来10年的房地产开发主流方向热点板块价格走势保利青羊区成华区锦江区金牛区武侯区高新区城北大丰板块武侯顺江板块大源组团板块光华新城板块万科金色领域蓝光SAFA社区中海锦城保利花园保利城保利心语花园华润

5、凤凰城成都各热点区域均呈现降价趋势，其中以龙头开发商带头开始打价格战。新南天地9项目区域供应与价格走势各组团项目概述序号项目名称销售价格主力面积段新南天地组团1蓝光188114335180-2202蓝钻威尼斯10000110-1403城市春天1071996-1254南城都汇915080-1005中海翠屏湾927048-786叠翠峰1100049-85新CBD（金融城）组团7中海城南1号133451938誉峰15200200-2209仁和春天国际花园1100493-18010华敏世家花园13780300-3

6、4011时代晶科名苑8200100-18012天府世家11800100-18013礼顿山1号947560-100大源组团14保利心语花园780080-12015华润凤凰城900080-12016建发天府鹭洲1057060-8017复地雍湖湾8457120-14018都城雅颂居1237590-140项目品质出现“中间高，两头低”；产品供应量出现自南向北“逐级减弱”的态势；刚需置业依然是本区域的购买基调10楼盘名称推出套数开盘时间开盘至今成交去化率月均去化（套）【以3个月为基数】成交均价主力面积段公馆1881

7、767月8日79%2.314335元/㎡180~220㎡南城都汇三期14422010.9月67246.6%52.79150元/㎡80~100㎡南钻威尼斯27110月30日3535%37（10月）10000元/㎡110~140㎡城市春天726/72299%310719元/㎡96~125㎡神仙树大院四期2267月11250%/12000元/㎡155~230㎡仁和春天国际花园5369月1日33863%11211004元/㎡93~180㎡中海城南一号二期16010月12日7647.5%2813345元/㎡193㎡

8、誉峰1149月4236.8%1415200元/㎡200~220㎡华润凤凰城三期4187月26262.3%81.39000元/㎡80~120㎡保利心语花园四期2409月83078%1257800元/㎡80~120㎡复地雍湖湾1809月6737.2%228457元/㎡120~140㎡建发天府鹭洲3089月10035.7%3310570元/㎡60~80㎡同区域产品及客户定位均与本案有差异化，本案主力产品在该区域竞争较小区域相隔较近，