保利香雪山传播策略执行案2012

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1、保利·香雪山传播策划执行案二零零七年七月四日导引07市场大势【客户】存在大量的新贵阶层，对高端住宅具有很强的购买力和有效需求07市场大势【竞争】竞争升级，大开发商主导住宅市场【产品】国家禁止别墅开发，类别墅产品会成为主流【供求】07－09年广州约1700套高端住宅住宅市场仍处于供小于求状态，市场上存在巨大的潜在需求【价格】呈上升趋势，由于供求关系，高端住宅价格增长速度要高于平均水平【市场】广州GDP保持14％的快速发展，房地产整体市场处在快速发展阶段06年高端市场06年高端市场1243进入开发高

2、峰大户型住宅在15000-20000元/平米整体销售良好，处于供需两旺的状态珠江新城竞争激烈，众多知名开发商角逐珠江新城的豪宅：地段+产品豪宅盘东山和天河地段和配套是主要卖点未来豪宅开发用地很少板块市场逐渐被接受代表性楼盘有林语山庄,万科城，帝景山庄和半山E墅。市政规划好,生态环境销售状况良好，价格走高。东部别墅属于生态豪宅盘珠江新城滨江板块一线江景是最大卖点未来土地供应和开发量较少未来豪宅盘主要有滨江1933，保利康桥东部板块其他板块回顾2006年8月18日：科学城P2和P3地块已截止报名，万

3、科、中海、富力和保利四大开发商巨头参与竞投。2006年9月28日：科学城P2P3地块，最终花落保利地产，而P2地块的楼面地价高达4467元/平方米,p3地块3674元/平方米.两幅地块因开发条件优越，将不限制户型比例。越秀城建的失而复得的插曲基本指标用地面积：224125㎡，其中山体面积11473㎡建筑密度要求：≤25%。容积率要求：≤1.0。绿地率要求：≥35%。建筑高度要求：以多层及小高层为主,建筑高度≤30米。价值分析1区域分析2产品分析3价值梳理1区域2005年广州市行政区域重新调整之后

4、，新增区域中，萝岗最近广州老城区Tip：其中，萝岗最近的天河区是2006年12万以上年收入个税申报人数最多的区域。萝岗最近天河南沙副城区萝岗副城区花都副城区主城区1984年，成立广州经济技术开发区2005年4月，在开发区基础上，设立萝岗区2006年，萝岗区发展规划通过实施2000年，成立广州出口加工区1990年前——起步期产业空间布局不完善，产业集聚效应不显著1991~2004年——发展期高新技术产业主导，拉动经济快速增长2005年后——定位升级，发展腾飞科学城及行政中心区配套设施快速建设199

5、1年，成立广州高新技术产业开发区定位为广州城市副中心1998年，高新区核心园区广州科学城启动1992年，成立广州保税区2001年，东进规划萝岗区——发展历程发展目标：广州东部未来的城市副中心，适宜创业发展和生活居住的开放型、生态型、创新型示范新城区。发展定位：华南现代制造业与高新科技产业基地和创新基地；保税加工与现代物流中心；广州东部行政商务中心；适宜的城市居住生活区；现代高新农业研发与示范基地。萝岗区——副城区，高新技术产业区居住规划与产业发展同步空间结构萝岗中心区、科学城、黄陂－天鹿湖——构

6、成的中心和新城区，规划形成广州东部的城市副中心,萝岗区的公共服务中心，区域性现代服务业中心，高新技术产业集聚中心。“北翼”——九龙镇，生态型产业区、新城区。“南翼”——西区、东区、永和，综合性的制造业和现代服务业聚集区。萝岗区人均GDP贡献最大2005年萝岗区全年累计完成工业总产值1608.2亿元，增长20.6％新增工业总产值约269.8亿元，约占全市新增工业总产值的26.9％超亿元企业达到157家，累计完成工业总产值1499.8亿元，占全区工业总产值的93.3％，成为带动全区工业生产的主要力量

7、。四家跨国巨头微软、Intel、IBM和百事高与萝岗相关单位签署合作协议，合同金额总计超过4.3亿美元，预期年产值合计将超过117亿元。众多国际知名企业落户，以及萝岗区较强的经济实力，为区内房地产带来拥有强大购买力的客户源。发掘萝岗新价值——产业、经济经济水平——产业发展势头强劲交通网络——建设广州东部立体交通枢纽将构建以“双快”交通体系（高快速道路与快速轨道线）为骨干的交通网状结构。以轨道站点为核心，开辟公交优先的道路系统。高速路网：四横一纵四横：广河高速、广惠高速、广园路和沿海高速一纵：东二

8、环高速科学城周边路网云溪路(华南路-大观路)丰乐北路延长线(姬堂-罗南路)珠吉路延长线(广园东路-黄云路)科韵北路(北环-云溪路)和笔村立交改造往白云太和镇往天河北往天河往黄埔往东莞深圳交通规划先行，带动区域建设未来投入巨大，重点在中心区、科学城行政中心区建设工程﹡九龙大道、永九快速路、广汕路、天鹿南路等120公里路网体系建设和改造工程科学城产业基地基础设施建设工程﹡科学城综合研发孵化区建设工程﹡国际生物岛基础设施建设工程镇龙生态工业园建设工程九佛农业高新技术产业示范区建设工程汽车产业基地基础设