NO.8项目总财务应知应会课件.pptx

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1、财务总监应知应会沈阳公司陈鹏2019年08月PART01基础术语篇PART03项目总监角度对财务的需求PART02成本盈利预测PART04项目发展各个阶段财务需求目录SUCCESS结利合约额结利合约额是指房屋在复核竣工备案等收入确认条件后能够结转收入的合约额。营业额营业额=结利合约额-增值税=结利合约额/（1+增值税率）。利润额营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值+投资收益+其他收益。成本利润率成本利润率=利润额÷成本额。一、基础术语篇合约额合约额是指房屋出售后向市房产局管理部门办理商品房买卖合同登记备案金额。毛利=营业额-营业

2、成本。IRR内部收益率(IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率Part01WHY?存出保证金存出保证金，是指企业按规定或合同约定交存的保证金，比如土地购置保证金、竞标保证金、监管资金等成本分摊方法各项成本按成本对象、按可售面积等方式分摊，使之税负最低。现金流现金流量是投资项目在其整个寿命期内所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付，最大化利用资金效率。一、基础术语篇毛利率毛利率=毛利/营业额增值税税率9%企业所得税税率25%土地增值税税率30%-60%契税（4%）等其他税费各税种实际税负所占比例税负约4%税负约5%税负约6%税负约2

3、%应纳增值税=销售额x税率-进项税额所得税=（收入-成本-税金-费用）x25%土增税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数契税=土地价款x4%计算公式房地产行业主要税种房地产开发企业主要涉及的税种有增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、房产税、印花税、土地使用税、河道费等分析土地增值税税率Part0102收入-成本-税金=利润。03收入-成本-费用-税金=利润。04全部现金收入-全部现金支出=利润。WHY?二、项目成本盈利预测利润01收入-成本=利润。项目投资任务书指标项目投资任务书指标含税总销售金额240,626全投资IRR15.24%含税项

4、目总成本193,368US不计息IRR19.63%全投资税后利润28,032全投资成本利润率15.67%含税营销费用3,609PPT全投资项目毛利率19.37%含税建安成本PPT84,966开工时间2020年5月1日销售周期安排2020年7月-2022年6月开盘时间2020年5月30日结利安排2021年12月20日竣工时间2021年12月20日清盘时间2022年6月入伙时间2022年10月30日JOHNUS开工时间开盘时间俊工时间入伙时间项目投资备案书规划成本收入回报节点投资任务书体系收入回报量价销售总收入各物业形态销售单价总投资额土地费用前期费用建安成本其他费用成本目标

5、成本体系利润额利润率收益率投入时点开发节点利润总额利润单方成本利润率IRR毛利率集团管控项从投资任务书看地产管控体系核心利润收入体现、成本体现、利润率体现成本及利润初步测算表土地增值税计算土地增值税测算表现金流的图表性体现资金投入回收曲线核心现金流体现资金流入与流出值与时点计算资本化利息资金来源预测表体现计息，部分计息与不计息情况下的现金流情况现金流量表资金投入与流出时点与份额项目实施及销售计划表测算表成本利润率IRR毛利率销售单价成本单方费用单方收入与投入时点测算表的计算，实质上，就是整个项目经营的一次模拟！输入与输出项建筑指标值1234盈利预测表-全投资成本规划控制表

6、土增税测算现金流量表盈利预测报表科学细化编制预算，为预算执行打好基础。预算编制是预算执行管理的基础。预算执项目发展经营成果确认通过项目总合约额、总成本、净利润、全投资成本利润率、全投资项目毛利率、IRR、各运营节点等各项指标确认经营成果。项反馈机制，确保预算有效落地。项目发展的资金统筹、税务安排1、通过现金流量表预测统筹安排资金调度，最大化的加大资金利用效率。2、通过税务筹划及税务协调最大化的降低企业税负，合理延迟缴税时间争取现金流。三、项目总监角度对财务的需求项目发展预算执行项目发展过程中的参谋角色“（1）项目前期通过税务筹划合理规划分期并取得规证，降低税负。（2）通过

7、土地增值税测算对销售定价提出合理建议，降低税负。项目前期税务筹划四、项目发展各阶段不同的财务需求规划立项环节取得土地环节开发建设环节销售环节全流程税务筹划前期介入规划立项阶段销售阶段将普通住宅、非普通住宅销售均价控制在合理水平，避免土增税的跳跃式增长；（或可考虑降低人防地下车位面积，并将此部分销售时间推迟到清算完毕之后）取得土地阶段对于公开市场拿地，应尽量降低土地出让金分期利息等扣除有争议的支出，同时也可以保证项目的整体利润最大化；通过比对测算结果，合理划分清算单位（具体表现为立项和规证的划分范围），合理规划地下开发面积严格监