对房地产行业调控的政策建议.doc

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1、对房地产行业调控的政策建议（-）规范房地产开发行为1、严格实施土地使用权招投标。通过立法确定城市规划的法律地位，保障土地使用结构的合理性，从土地源头着于，规范土地市场。完善土地招标拍卖制度，实现国有土地使用权交易的公开、公平、公正。政府推出一个地块前，先请专业评估机构评估后报价,然后由政府部门确定一个底价，再根据地块的地段、供需情况、项冃内容等综合因素确定底价Z上的浮动比例，形成最高限价。底价和最高限价之间形成“有效区间价”，高丁•或低丁•这一区间价者全部“岀局”，在此区间价内，价高者优先，再结合企业经营实力和经营业绩等相关因素，

2、最终确定中标者。2、全面实行预销售合同网上备案登记制度。针对商品房销售中买卖双方信息不对称、开发商隐瞒预销售情况等行为，一些城山规定，全市新建商品房的预销售行为都必须进行合同的网上备案登记。开发商申请办理预售许可证同时，必须申报所有楼盘信息，向市房地产交易中心办理网上公开手续，所有市民都可在网络上公开查询在售楼盘销售进展。网上备案登记制度在使市场的公开透明方面发挥了比较大的作用，能够规范销售行为，正确引导投资和消费。3、培育健康的房地产中介市场。中介机构耍枳极提高员工素质，增强规范经营意识，拓展和深化业务范围，以优质服务赢得市场的

3、广泛认同。齐中介机构要建立健全公司的人员选择、职前培训和在职培训制度，提高员工的综合素质。提升员工素质要从三方面入手：（1）与房地产中介服务相关的专业知识和技能，包括房地产咨询、评估、营销、法规、政策等；（2｝职业化的理念和态度，包括诚信、团队精神、敬业精神、积极主动精神和创新变革精神等；（3）职业化的行为与技巧，包括衣着、谈吐、商务礼仪、时间管理、沟通技巧等。（二）房地产交易实行实名制居民的行为包括消费行为和投资行为，都会对市场产生影响，从而影响政策的实施效果。部分消费者群体片面认为，对房地产投资会获得丰厚的冋报，于是产生了投资

4、行为如“山西炒房团”甚至投机行为如“温州炒房团”，对政策的实施起到了掣肘的作用。我们可以在商品厉销售上采用“实名登记制”。就一般家庭而言，对丁•在合理房屋面积Z内的第一套家庭住房，采用免税或补贴的方式，保证“居者有其屋”。对于以投资为冃，家庭短期内购买其它住房的，可以通过高额的税收和政策性收费，加大炒房者的炒作成木，让其无利可图。（三）加大廉租房建设力度在增加住房有效供给的基础上，耍把廉租房建设摆上重耍的议事H程。特别是在FT前房价企高的情况下，更要注重满足普通白姓的居住需求，从社会和谐的角度出发，对廉租房建设作出制度性安排。我们

5、完全可以借鉴发达国家在廉租房开发建设的成功经验，在安排适当比例的公共财政投入的同时，可以采取房地产证券化、发行住房建设公债等投融资手段来弥补廉租房开发建设公共财政的不足,提供税收优惠政策吸引社会力量参与廉租房开发建设，并制订相应的法律规范，以保证廉租房开发建设的正确方向和正常运作。（四）完善税收、信贷政策和外资准入措施1、调控房地产，税收是关键。房地产税收应该有四种税：交易税（契税）、财产税、所得税、消费税，但房地产税收不可能一步到位，有一个渐进的过程。首先是增值税、资本所得税应征收20%-50%,对炒房所得课以重税，从而抑止房地

6、产投机行为。政府还应该通过对不动产的税收调整來实现对收入分配差距、财产差距调控和合理分配的戸标。不动产税应该包括物业税、遗产税、赠予税等等。2、有区别地适度调整信贷政策。对房地产开发商耍提高开发信贷的门槛，大幅度降低银行信贷资金在开发资金屮所占的比例，控制信贷规模；对社会购方着，则针对不同档次的住宅产品，实施差别性的信贷政策，首付比例要有所区别对待，同时,有区别地制订信贷措施，根据购买者不同的购买H的和购买行为，实行不同的首付比率，下调真实购房贷款利率，上调投资房产的贷款利率，而不是“一视同仁”。3、加强对房地产业外资流入的管理。

7、如设定外资在房地产业的投资限额，设定投资利润汇出的最短年限；规范房地产业的外资市场准入，减少外商投资企业优惠待遇；注重汇率改革和房地产调控政策的统•协调，通过汇率杠杆来压缩外资投资房地产的利润空间，减低外来投机资本冲击国内房地产市场的巨大风险。