保障性住房金融制度国际经验及借鉴.pdf

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1、内部报告注意保存全球经济金融问题研究2012年第10期（总第99期）中国银行国际金融研究所2012.6.12保障性住房金融制度的国际经验及借鉴1【摘要】构建可持续保障性住房金融制度，既关系到“十二五”规划中保障性住房建设任务的顺利完成，也关系到我国保障性住房制度能否长期、高效运行，以实现“经济可持续发展”和“社会民生公平”的双重战略目标。本文对国外典型保障性住房金融制度的运行模式、运行效率及经验教训进行了分析和总结，认为以下四大方面的经验值得借鉴。一是调整补贴模式重点，保证财政的可持续性；二是成立政策性住房金融机构，充分发挥

2、财政杠杆作用；三是转向多元化融资模式，充分发挥资本市场作用；四是鼓励民间资本参与，1保障性住房指的是满足中低收入人群租赁或购买需求的住房，包含各种形式的政府财政保贴。其在不同国家有不同的名称：美国称为可支付住房Affordablehouse，英国称为社会住房Socialhouse,中国称为保障性住房。本文将其统称为保障性住房。1提高保障性住房供给效率。本文认为，构建我国可持续保障性住房金融制度应坚持“差异化”和“动态化”原则，完善五大政策框架：一是加大对商业银行的优惠政策支持，充分发挥商业性住房金融的重要作用；二是扩大公积金

3、的资金来源、改变公积金使用方式，进一步增强公积金的保障功能；三是以资产证券化为突破口，建立商业性和政策性住房金融的联通机制；四是创新财政和税收工具，加强财政资金的杠杆作用；五是通过成立专业化非盈利性住房建设机构、“以租出售”等政策引导民间资本参与，提高保障性住房供给效率。2一、国外保障性住房金融制度的典型模式及效率分析保障性住房金融制度指的是为满足中低收入居民基本的住房需求，通过对生产或消费环节提供直接或间接的补贴来增加中低收入家庭的公平住房机会。一项好的保障性住房金融制度是指在财政可持续前提下，既能有效增加供应，又能提高中

4、低收入人群的购买或租赁能力。通常，保障性住房金融制度往往由一国的保障性住房发展目标和保障模式决定，即以需求补贴保障模式为主还是以供给补贴保障模式为主。前者指的是以提高中低收入人群的租赁或购买能力为保障目标，主要以提供购房或租金补贴、降低购房时抵押贷款的成本以及各种税收优惠政策为主要手段。后者指的是以降低住房供给成本，增加中低收入住房数量为保障目标，通过对保障性住房建设机构提供各种直接或间接补贴（如土地、资本金、低息贷款、承诺租金补贴、税收优惠等政策）以降低生产者的融资、建造和经营成本。按照保障性住房补贴模式和资金来源形式的不

5、同，全球保障性住房金融制度大致分2为四大类典型模式（见表1）。2国外学者通常根据资金来源不同将住房金融分为直接路线、契约路线、存款金融和资本市场路线。本文结合这一分类思想，提出还应根据补贴模式的不同进行分类，因为保障性住房金融制度的核心就是不同财政补贴模式的运用。3表1.全球保障性住房金融制度的主要模式资金来源形式不同补贴模式不同存款市场资本市场需求补贴为主需求储蓄型（以德国资本市场型（以美国为代表）为代表）供给补贴为主供给契约型（以新加资本补贴型（以英国坡为代表）为代表）资料来源：作者整理（一）美国：资本市场型作为资本市场

6、型金融制度的代表，其住房金融体系的核心是“需求导向、以住房抵押贷款二级市场为主导”。即在“需求导向”保障模式下，政府并不参与保障房建设而只是从需求端对居民住房需求进行补贴，财政资金主要发挥担保、保险等功能。作为高度市场化的国家，美国的保障性住房金融制度随着其保障模式的变化不断发生变化。19世纪50～70年代，为了解决战后移民大量涌入而产生的住房短缺问题，美国迎来了保障性住房的建设高峰，此时实行的是以直接建造保障性住房为主要手段的“供给补贴”模式。与此相适应，住房3金融制度以存款金融和政府直接补贴为主，“储贷协会”为保障性住房

7、建设和消费提供了大部分资金。70年后，储贷危3指的是具有政府背景的合作性质的非银行储蓄机构44机的爆发使得政府转向了充分发挥资本市场功能，对中低收入者购房者提供直接的租赁和购房等“需求补贴”模式。根据美国财政部预算管理办公室的数据，需求补贴占整个住宅财政补贴的比例由2000年的66.8%上升到2007年的76.4%（见表2）。表2.美国住房补贴的主要构成（单位：百万美元）年份供给补贴需求补贴总补贴需求补贴占比20009285186962798166.80%20019370191432851367.10%20029967207

8、803074767.60%20039278229593223771.20%20048625238603248573.40%20058259240373229674.40%20067908240373194575.20%20077428240373146576.40%资料来源：美国财政部预算