常州不夜城项目营销执行方案

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1、常州不夜城项目营销执行方案前言本报告是一份指导常州武进新天地不夜城项目市场营销（销售、租赁及招商的统称）工作的整体执行方案，是在项目市场调研报告、整体定位报告的基础上拟定的。本报告，是站在项目整体营销的高度上的实操性报告，用以指导公司及营销团队进行项目营销。报告结构第一章项目总体定位体系项目市调分析结论回顾项目总体定位的前提因素项目总体定位系统项目市调分析结论回顾【项目优势】武进区经济发展迅速，经济总量和经济结构的优化水平甚至超过一些中西部省会城市。本项目的总体规划设计，无论规划理念、总体布局、空间结构、建筑风格、建筑形态，在常州地区都是独创性的。【项目优势】本项目拥有常州地区唯

2、一的，在全国也很少见的公共文化和环境资源优势——其一，与绝对高度全国第三高的电视塔连为一体，与兴建的占地近700亩的大型开放式市民公园融为一体。本项目地处广电中路和花园街的交汇处，这就使得本项目具备了成为武进商圈龙头项目的地利之优势。【项目优势】规模也是本项目优势所在。本项目地上地下总建筑面积近28万平方米，是一个以商业建筑为主体的综合体项目。规划基本合理，功能配套齐全，物业搭配错落有致，能够有效地提高商业经营的效率，更好地发掘项目的资源优势。项目的发展机遇按照常州市“十一·五”发展规划，至2010年全市市区市区（包括项目所在的武进区）户籍人口将增加到260万人，加上非户籍常住人

3、口，市区实际常住总人口将超过500万。终端消费人口基数的扩大，为零售型商业项目生存和发展提供了根本保障。武进地区，已成为城市空间拓展的主阵地，我们的项目就座落在武进区中心区域，是武进城市发展的重要的有机组成部分，是完全符合城市总体发展规划的顺势而为的项目。项目的发展机遇常州城市发展重心的南移，大规模的住宅楼盘开发，必将带来人口的南移，中心城区及周边乡镇人口将是人口南移的重点，这将使本项目赖以生存的最基础的消费市场规模扩大。武进超常规城市建设的进程中，商业项目的发展相对滞后，我们的项目，无论规模、档次、形态、环境、理念，都具备了领袖武进、影响常州、辐射苏南的条件，加快开发步伐，抢先

4、开业，将十分有利于本项目成为武进商业龙头项目的目标的达成。项目的发展机遇近二、三年来，随着南大街改造完成并开业运营，常州商业地产的开发进入新的发展阶段，居民的消费方式开始进入升级、转型期。与比邻的泰富城，成为紧密合作、相互补充、相互促进的合作伙伴，甚至完全可以融合为一个整体，共同成为打造武进商圈的“绝代双娇”，共同成为武进商圈的商业核心龙头，共同扩大武进商圈的影响力的辐射力。这是两者应该肩负起的促进城市发展的历史使命，更是两者千载难逢的历史机遇。项目不足泰富城在规划、设计、业态方面在诸多方面都和本项目有相似之处，但其规模大于本项目，本项目与其竞争在规模上处于劣势。项目开发周期较长

5、，需要通过大比重的物业销售来回笼和缓解资金压力，这些对项目的招商及今后的可持续运营，会造成一定的影响。项目的不足对于目前及可预见的未来一段时期的武进商圈来说，本项目的商业体量是十分庞大的，纯高端路线走不通，项目定位必须兼顾市民日常生活消费，不得不走高中低结合的路线。项目面对的环境压力对于大型零售型商业项目来说，现实的或潜在的消费人流是决定性因素。目前，市中心区人口及周边乡镇人口大规模流入的局面尚未出现。确保项目生存的最基本的人流基数还不足，这是项目所面临的最大的宏观环境压力。项目面对的环境压力随着南大街的建成开业，常州进入了大规模商业地产开发的高潮期，众多各类型的大型商业项目都启

6、动了。淹城商业街、阳湖广场、泰富城、隽誉商业项目、莱蒙城等多个超10万平方米的商业项目已建成或正处于开发中，商业地产的开发速度远远超过居民消费支出增幅，在宏观整体层面上，给常州市所有商圈、包括本项目在内的所有商业地产项目形成了巨大的竞争压力。项目面对的环境压力缺乏对武进区域的心理认同，成为常州城区市民跨区域消费的严重障碍，制约了常州城区居民成为本项目基本消费人群。本项目的开发商在当地颇有实力，也有一定的品牌优势，但在众多外地知名地产集团进入常州和武进的商业地产开发市场后，竞争变得更加激烈。本着鞭策自身进步、真正引领行业市场的严格立场，我们认为，本项目开发商的品牌竞争力和竞争强手之

7、间尚有一定的差距，亟待提升。项目面对的环境压力通过本公司的缜密调查，常州主商圈和武进、新北两个副商圈之间的终端消费者很少有频密的互动，也就是说，这三个商圈都有相当的封闭性，还没有真正融会贯通起来。综合结论就项目本身而言，优势明显，除了开发周期长，需要大比重销售物业而非主要通过长期经营获取投资回报之外，几臻完美。就项目所处环境而言，是机遇与挑战并存，结局是好是坏，主要取决于我们的主观努力。综合结论总的来说，只要我们能力充分发挥项目优势，积极利用有利环境，转化不利环境，为项目找到一条