临沂沂景华庭营销执行报告ppt课件.ppt

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1、沂景华庭营销执行报告2您可信赖的房地产营销专家！专业·专注·专攻产品细分1销控策略2推广起点3报告体系产品细分户型分布及统计观景房舒适三居跃层三居紧凑两居宽松两居小户型1楼栋分析从观景，采光等方面对本案的7栋楼进行细分，以便于后期的房源梳理；为了表述方便，现初步为为各个楼进行编号，具体如图：注：因为2，3#楼与4#楼图纸编号冲突，以后表述4#楼户型为“公建B”户型；户型分布分析本案推出共7栋高层，其中有A,B,公建B,C,D五种户型区段，共17总户型，每种户型所在楼栋及具体户型见下表；户型分布分析本案推出共7栋高层，其中有A,B,公建B,C,D五种户型区段，共

2、17总户型，每种户型所在楼栋及具体户型见下表；户型分布分析本案推出共7栋高层，其中有A,B,公建B,C,D五种户型区段，共17总户型，每种户型所在楼栋及具体户型见下表；户型配比分析本案推出高层共7栋，其中一室占到46%，两室占到16%，三室占37%；其面积配比见下表：产品细分户型分布及统计观景房舒适三居跃层三居紧凑两居宽松两居小户型1一：观景房观景房：分为一线观景房和二线观景房；一线观景房：A1户型东户，B-4户型，D-1户型东户；1111一：观景房观景房：分为一线观景房和二线观景房；二线观景房：A1户型西户，B-1户型，C-1户型东西端两端；D-1户型西户2

3、22222本案共有一线观景房92户，分别是A1户型东户，B-4户型，D-1户型东户，均为东户可观河的优质房源，是本案实现溢价的优势房源；二线观景房128套，分别是A1户型西户，B-1户型，C-1户型东西端两端，D-1户型西户；该户型除C1有东户外，其他均为西户，由于临沂人的思想观念和担心西晒等问题，去化速度和价格要低于一线观景房源，但是由于宜居等优势，其均价仍要高于项目均价，同样为实现溢价的主要房源；一：观景房观景房源梳理一、观景房本案共有一线观景房92户，均为东户可观河的优质房源，是本案实现溢价的优势房源；二线观景房128套，除C1东户房源之外，均为西户房源

4、，但是景观效果同样十分突出。本案周边高层一线观景房存量不大，属于每个楼盘的最高档房源，此类房源虽然价格要项目均价高1000元/㎡左右，同时是也是最早销售一空的房源。供应量分析观景房由此可见，该区段房源价格均价除水岸华庭和东方花苑之外，东户观景房的均价都在5300元/㎡左右；以凤凰城二期首期推出的26#，27#楼为例，2010年6月25号开盘，截至上周，其27#东户观景房源仅剩27楼以上，西户还剩17楼，24楼及以上户型。其27楼价格为5958元/㎡，东户均价为5400元/㎡，高出项目均价700元/㎡。同类产品的价格抗性一线观景房6264元/平方米一线观景房价格

5、加权分析地段系数-0.01景观系数+0.03户型系数+0.03产品科技元素+0.04营销附加值系数+0.03配套系数+0.03项目内部绿化+0.01凤凰城二期高层东户观景房均价：5400元/㎡价格提升+0.16本案价格观景房同类产品的价格抗性二线观景房5405元/平方米二线观景房价格加权分析地段系数-0.01景观系数+0.02户型系数+0.03产品科技元素+0.04营销附加值系数+0.03配套系数+0.03项目内部绿化+0.01凤凰城二期高层西户观景房均价：4700元/㎡价格提升+0.15本案价格观景房本案替代产品分析本案一线观景房的价格预计为77万，二线观景

6、房总房款预计为67万，总房款较高，但是品质突出，主要有的竞争对手来自周边的多层和澜泊湾等高端项目：沂龙湾花园洋房；城市主人花园洋房；澜泊湾；针对次情况，应该在推广宣传，以及后期的销售执行上针对本案的身份感以及高品质做文章，突出本案的饮用水入户系统和空气净化系统，以及超大面积的项目绿化。替代产品分析观景房客户定位：通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道各店铺的业主，在其他地方可能有房，但是工作关系需再购置一套，年龄40~45岁，改善性住房为主，据不完全统计，项目周边5千米范围内中高端门面房共约1400个，潜在客户总量约1400组，该类客户约占总客户群体的15%；成衣

7、市场，义堂板材市场老板，年龄35~50改善型置业为主，据不完全统计，成衣市场共约摊位4000余个，板材市场老板及相关行业从业人员约7500组，仅我司在登记客户资源约为3600组，潜在客户数量庞大，该类客户约占总客户群体的30%；大学城教授，师范学院，师范附中等年长老师被本案品质做吸引的改善兼投资型住房，年龄40~50岁，该类客户总量约在1100人左右，但相关单位距离本案较近，因此客户相对较为集中，该类客户约占总客户群体的10%；通过对南坊高端项目如沂龙湾，德居一品，澜泊湾等项目的截流而得来的，诸如河东钢材市场，县域客户等群体，改善型置业为主，私营老板为主，年龄

8、35~50岁，该类客户数量巨大，无法具