江心洲地块初判报告2013.doc

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1、呈至：集团相关领导2011C-20地块初判报告南京公司经营管理部2013年1月目录第一章项目背景与概况3第一章项目背景与概况31.1项目基本信息31.2项目区位及规划背景分析41.3项目地块及周边条件分析81.4地块周边近期成交土地情况11第二章项目市场定位132.1土地属性研判与竞争板块分析132.2区域内住宅供求及成交均价分析142.3区域典型楼盘情况202.4项目定位29第一章项目背景与概况1.1项目基本信息规划概要规划地块位于江心洲街道惠民路东北，葡园路以西。允许在图示规划红线范围内布置住宅及其相关配套设施。规划指标地块编号用地性质用地面积（M2）容积率建筑高度（M）建

2、筑密度（%）绿地率（%）集中绿地（M2）2011C-20R2二类居住用地308411≤Far≤2.5H≤80≤30≥35—公共配建应按规划的指标一次性统一安排配套设施，可集中的配套设施应集中布置；物业管理用房、垃圾站、配电房等均不得漏项，今后不得插建。停车配建规划建筑应按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》（2012）中相关政策配建停车库，机动车与非机动车停车方式应兼容。指标说明1、指标中用地面积以实际出让土地面积为准。指标说明交通组织1、总平面布局中，合理进行功能分区和各交通流线的组织，防止不同类型交通和人流、车流之间的相互干扰。各机动车出入口与城市道路交叉口的距离应符

3、合《南京市城市规划条例实施细则》的相关规定。2、河道上允许架设不超过一座步行专用桥，桥下净空不小于1.5米；空间景观1、建筑整体空间形态应与生态科技岛全岛空间轮廓相协调，并考虑夜景整体协调性；2、基地围墙退周边道路红线应不少于1.5米，退距范围内设置绿化、街道家具等，绿化面积占围墙退距范围面积不少于60%；围墙设计可采用多种绿化形式，以增强城市街道空间绿视率；3、道路交叉口处不宜设置围墙，宜布置街头绿地、公共配套设施等。间距退让1、规划建筑间距及退让相邻建筑、各侧规划控制线的距离应符合《南京市城市规划条例实施细则》和《江苏省城市规划管理技术规定》的相关规定要求。2、规划低多层、

4、小高层住宅间间距应满足1:1.35的间距系数要求。3、规划地上、地下建筑边界退共同管廊结构边线不小于5米。其他要求1、住宅应全部装修，200平方米以上的特大户型不受此限。报审要求报审图件部门意见方案审定前应取得：人防部门的同意意见。其他要求1、方案比选：申请方案审查前应组织国内外一流的设计单位进行设计方案比选，组织不少于3家设计单位，送选方案不得少于3个。2、专项论证申请建设工程规划许可证前应完成：公示程序。1.2项目区位及规划背景分析地铁10号线江心洲站（在建）800米南京南站11.5公里新街口8.5公里奥体中心3.3公里地块整体区位图地块位置1）、建邺区概况建邺区行政管辖范

5、围，总面积为80.83平方公里。东至秦淮河、西至长江、北至汉中门大街和集庆门大街、南至秦淮新河，包括南湖、滨湖、南苑、兴隆、沙洲、双闸、江心洲7个街道。建邺区发展定位为：南京都市圈重要现代服务业中心和国际性现代化生态滨江新城区。发展规模：规划到2030年建邺区常住人口65万人，城镇人口65万人，城市建设用地50万平方千米。总体布局结构：继续完善优化中部地区“四大功能区，三条发展轴”，南部地区“一角、两带、四社区、十三综合体”的空间结构，形成“一心、两带、六轴、七点、十一片”的空间结构。“一心”：指位于中部的市级商务、商业中心。“两带”：指位于规划区西侧的滨江生态景观带和位于规划

6、区东侧的秦淮河滨江休闲风光带。“六轴”：青奥江山大街轴：沿江山大街的青奥轴线；商务办公轴：位于江东中路东侧，以南北向的绿轴为中心轴线、以绿轴两侧的商务办公设施为主体形成河西新城区中心区南北向的商务办公轴。文化体育轴：位于江东中路以西、梦都大街和奥体大街之间，形成由行政广场、奥体中心、文化公园和滨江公园构成的东西向文化体育活动轴。商业休闲轴：位于河西大街北侧，结合地铁1号线，形成由滨江公园、中央公园和商业休闲娱乐设施等构成的东西向商业休闲娱乐活动轴。滨江发展轴：规划沿应天大街、淮河路布置城市公共空间，形成滨江发展轴，促进滨江发展。“七点”：规划形成7个重点发展地区，分别为江东地区

7、中心、绿博园滨江入口景观区、中部滨江城市平台、南部滨江城市平台、河西南部地区中心、“鱼嘴”总部商务集中区、江心洲地区中心。“十一片”：包含九个居住片区、一个都市产业区、一个生态科技区。建邺区规划总用地面积80.83平方公里，其中建设用地面积5008.42公顷，占总用地面积的60.6%，人均建设用地77平方米/人。建设用地总计5008.42公顷，其中居住用地1929.74公顷，公共设施用地989.8公顷，对外交通用地5.39公顷，道路广场用地754.94公顷，市政设施用地144.63公顷，绿地