榆林市2011年三季份年房地产价格走势分析.doc

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1、2011年1-6月份榆林房地产市场动态及价格走势分析----榆林市房地产交易管理所今年以来，中央政府坚持房地产调控不放松，在“国十条”和“国八条”严厉的打压下，一、二线城市房地产市场呈现出较平稳的态势。但做为三线城市的榆林房地产市场由于旺盛的刚性需求，加上供应量的严重不足，城镇化水平的进一步发展，庞大的民间资本的大量涌入，做为三线城市的房地产市场呈现出一个积极态势。政府出手干预榆林房市的时机已经成熟。一、1-9月份榆林城区房地产市场房屋交易登记情况：半年来共计办理各类房地产交易件（户），交易面积达到万平方米，交易总额亿元。其中：新建商品房交易面积（商品房首次交易）万平方米，交易额亿元;房

2、改房、经济适用房万平方米，交易额亿元;房屋存量市场交易面积（二手房交易）万平方米，交易额亿元，与去年相比，新建商品房交易总量增长了%。二、市区各地段分类房地产平均价格动态：序号地段平房价格多层单元房价格小高层价格商业用房价格1东郊红山430048005100160002南郊上郡路420048005000150003肤施路52005500310004老城区53006000400005西沙530055005900300006经济开发区5800600026000综合计算分析，截止6月份我市房地产均价:平房4600元/M2、多层单元房5233元/M2、小高层及高层均价5583元/M2，商业用房均

3、价为26333元/平方米。住宅、商业用房价格与今年第一季度相比上涨幅度较小。主要是因为商业用房受国家限购令及调控政策的影响，投资性需求由住宅投资转向商业用房投资而造成的。三、市场预测及分析：　1、商品住房价格还会涨随着基本生活物资的价格浮动，劳动力、土地、建筑材料、能源价格的上扬和住宅品质提升，预计房价仍会呈上升趋势，但增幅缓慢，新建商品房价格涨幅可能在政府设定的10%左右浮动。　　2、营业房销量仍将上升　　相当一部分改善性需求，因首付款能力有限或贷款利率调高等原因，有可能被挤出购买市场，进入保障房行列。由于从源头上遏制了需求，将从根本上改变市场的供需关系。但由于房价基数较小，对三线和西

4、北城市影响不大。在新一轮调控政策的作用下，居民住房消费的预期将逐步改变，多年来持续购销两旺的活跃场面将阶段性有所降温。占市场总量1/3的商业用房、办公楼不受调控影响，由于投资的刚性需求，营业房销量仍然会上升。加之榆林市实施比较温和的外地人限购政策和特殊的区位优势及良好的人文环境，预计今年榆林市商品房销售面积仍将保持一定增长，涨幅可能趋缓。本轮调控对部分中小企业影响较大，但对较大企业影响不会太大，甚至是扩张的机会。　　3、二手房交易量持续走低　　除炒房客受影响外，由于二套房贷款比例上调、利率上调，导致一些想换房的市民不能承受60％的首付或过高的利率，只得放弃。种种原因，使二手房市场一度遇冷

5、。此外，由于政策实施差别化税收政策，购买不足5年上市交易的住房须按销售收入全额征收营业税。使想购买二手房的群体持观望态势，导致二手房交易量进一步走低，市场趋冷。我市不少中介甚至出现零交易量。　　市房地产协会相关负责人表示，“新国八条”从管控新建商品住房价格、遏制需求、增加住房有效供应、加快保障性住房建设、强化问责等5个方面深化对房地产市场的调控，旨在让住房回归居住功能，建立市场与保障并举的住房体系。调控政策充分表明国家调控房地产市场的决心，本次调控在短期内不会退出。在这种情况下，报告预测，今年二手房交易市场情况并不明朗，交易量可能还会持续走低。　　4、标本兼治才能稳定房价-----榆林房

6、市的几点思考：　　榆林市房地产协会相关负责人表示，本次调控政策对稳定房价将收到阶段性效果，但要建立稳定房价的长效机制，需要标本兼治。首先要稳定土地价格，控制税费的增加。目前，房价中土地和税费已占总成本的50%以上，且有不断增加的趋势。另外，要拓展居民投资渠道，现阶段由于居民投资渠道过窄，民间资金大多选择投资房地产，虽政策暂时遏制需求，但一旦政策松动，市场会出现超常规的价格上扬，导致市场、社会的不稳定，因此要及早应对。1、资源型经济造就了许多财富集团，也造成了收入分配的严重不均衡。因此，在榆林许多人拥有多套房，而无房者面对日益高涨的房价，而只能望房兴叹。政府通过加大保障房的建设力度，解决了

7、一部分低收入阶层的困难。但做为城市建设的农民工、服务人员，榆林建设的新力军，让他们感到最不安的还是住房问题。2、榆林房价是以开发商为主导的模式，加上供应量的不足，更加造就了这种状况的必然性。追求利益最大化的公司、商人主导了一切，那么做为市场经济的主人消费者，却被推到了更加弱势的地位，他们任由开发商的宰割。所以政府“看得见的手”该出手时就出手。比如严格落实一房一价及最高限价政策，特别是要限制部分市场信誉良好的，有示范作用的开发企业，进