邳州东方帝景城.doc

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1、邳州市东方帝景城项目项目：邳州市东方帝景城个案完成人：梁昊最后市调时间：2010年2月5日一、项目概况l开发团队Ø投资商：徐州东方集团Ø施工方：徐州东方房地产开发有限公司Ø设计公司：深圳设计总院Ø物业管理：邳州市嘉园物业管理有限公司Ø销售代理：瑞特尔房地产顾问机构l地理位置：邳州市运河镇世纪大道北侧，福州路（东侧路）东侧老城区世纪大道福州路古运河本案新城发展方向l项目规模及开发分期：该项目占地45万平，规划总建面70万平左右，在邳州属于大盘（邳州历史上房地产年交易量最高为2007年的55万平，2009年邳州总供应量为270万平，该项目占其26%）Ø一期：产品类型包

2、括独栋别墅、双拼别墅、叠拼别墅、联排别墅、多层，约10万平方米，目前多层产品已售罄，只余3户双拼产品。Ø二期：多层，12栋，尚未开盘；Ø三期及以后尚在规划中。l园林景观：内部在邳州首创主题园林（希腊风格）规划、古运河横穿而过，外部东临沙河湖生态园。l建筑风格：率先引入地中海风格建筑，不同于邳州大部分项目的中式风格。一期二期三期规划中规划中一期二期三期规划中规划中l概况点评：Ø本地开发：当地实力相对较强的房地产开发企业。Ø区位价值：邳州城区北部，随城市中心东移，将成为老城区外价值最高的区域。Ø园林景观：希腊风格主题园林、古运河、邻近湿地公园，景观方面优势明显。Ø建筑风

3、格：邳州首家地中海风格项目，打破了中式建筑风格的垄断，市场认知度高，销售情况好。l联系人：王宁（东方帝景城置业顾问）0516-/6999二、产品信息1、总体规划l总指标：总占地面积约45万平方米，总建筑面积约70万平方米，容积率为1.5。整个项目计划分为六期，在邳州率先引入了纯正地中海风格，同时物业形态丰富多样。l各分期Ø一期：多层独栋双拼联排叠拼规模（栋）16179215户数48017181260Ø二期：多层，12栋，还未开盘；Ø三期及以后尚在规划中。l配套：Ø项目内外配套齐全：²项目内部配有网球场、健身房、高级游泳池、五星级会所等配套娱乐设施；²周边学校：东临新

4、城中学，西临明德中学、庄场小学；²周边商业：富兴源酒店、农副产品市场、通城家具广场、欢乐买超市等。²其它生活配套：邮局、电信局、农行、中医院等，生活设施完善；²交通极其便利：世纪大道、建设路、福州路、北京路环绕其周围，临近汽车总站、距高速公路入口仅有5分钟车程。Ø物业费：多层0.35元/平•月；别墅1元/平•月Ø车库：1：1，其中：多层：20-50平/个，6-9万元/个；别墅：含在房子面积内，随房出售。l园林：Ø在邳州首创地中海风情社区，形成以希腊风景为原型的主题园林规划，彰显出浓厚的异域风情。Ø古运河横穿该项目，依河而建的别墅产品，视野开阔，观景效果很好。Ø项目入

5、口处的喷泉景观极具特色，在邳州这个四线城市凸现出大盘风度。1、单体l一期：类型户型面积（平米）户数配比车库（位）多层两居88-11010020%1：120-50平不等115-1207515%三居120-15030565%独栋——397/443/7136/10/1——40平/个·户双拼——27218——30平/个·户联排——203/2856/4——30平/个·户叠拼——214/21930/30——20平/个·户l二期：Ø楼型：12栋多层板楼，即将开工建设；Ø户型：以80-90平米两居为主，辅之115平米三居。具体配比：两居55%，三居45%。l三期及以后，尚在规划中。

6、1、户型点评多层产品户型（南北朝向）l优点：Ø户型方正、南北通透，主卧室带观景阳台，视野开阔；Ø主卧的大开间设计强调居住舒适性；Ø卫生间、厨房都实现通风透光设计。l缺点：Ø客厅位于北侧，天然采光较差;Ø进出卫生间需路过主卧，致使主卧私密性较差。多层产品户型（南北朝向）l优点：Ø户型较为方正、南北通透，主卧和客厅为南向，开窗透光性好；Ø卫生间、厨房都实现了通风透光；Ø每户都带地下车库，且车库面积较大，方便多辆私家车停放。l缺点：Ø部分房间开间较小，舒适度欠佳；Ø餐厅位于居室中央，天然采光性较差；ØA2′户型，客厅受书房门的影响，影响家具摆放。1、产品点评l产品规划：当

7、地大盘项目，分六期开发降低了开发风险及销售压力。同时，凸显了项目内部不同区域的价值。l配套设施：既借助了外部越来越齐全的生活配套，还在内部配置网球场、健身房、游泳池、五星级会所等设施，提升了项目的品质和品牌价值，使之成为典型的中高档项目。l产品类型：从当前邳州房地产市场上认可度最高的多层产品入手，且低价优质的策略，吸引了大部分客户的注意力，同时借助高品质的园林景观和低容积率、低密度的优势，推出多种类型的别墅产品，以满足市场上不同层次客户的购房需求。l多层户型：一期以120-140平舒适大三居为主，但注意到当前邳州市场上多层产品中两居户型的匮乏，在二期迅速作出了调