盘县市场调研.doc

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1、盘县市场调研通过多次、多方了解和求证盘县区域市场经济和房地产行业发展现状，预测项目发展的宏观经济背景和基本市场表现，为项目营销提供策略依据。一、盘县区域发展概况贵州横断山域文化旅游经济圈重要城市中国凉都中心城市金三角下的一颗明珠国家“西电东送”和“黔电送粤”的重要电源点中国煤都江南煤都门户中国煤电化大县贵州畜牧大县珠江上游重要生态屏障中国西部百强县（市）二十强贵州经济强县第2位1、盘县区域概况盘县地处滇黔桂三省区结合部，是贵州西大门，属中国凉都·六盘水市，国土面积4056平方公里，辖37个乡镇，人口118万，其中非农业人口约24万人，境内聚居着汉、彝、苗、白、回

2、等27个民族，有着独特的区位、交通、资源和大企业集中等优势，被誉为“滇黔锁钥”、“川黔要塞”、“金三角下的一颗明珠”。2、盘县区划概况盘县曲靖贵阳安顺六盘水兴义昆明约80公里（规划中）156公里135公里140公里243公里130公里盘县区域主要由原来行政区划之红果镇、甘沟桥镇和火铺镇连片形成，东距贵阳380公里，西距昆明250公里，东南至南宁500公里，贵昆线、南昆线、水红线、内昆线四条铁路在此交汇；320国道、盘百高等级公路、威红高等级公路、镇胜高速公路和毕水兴高等级公路跨越于此，是西南重要的铁路交通枢纽和名副其实的码头地位。3、盘县区域经济概况（1）盘县财

3、政总收入2013年，全年生产总值完成361.72亿元，同比增长17.9%；其中一产、二产、三产分别达23.62亿元、255.09亿元、82.96亿元，同比分别增长6.4%、17.9%、20.6%。财政总收入完成68.52亿元，增长4.64%，其中，公共财政预算收入（新体制）完成44.91亿元，较上年同口径增长18.79%。农民人均纯收入达5828元，同比增长15.2%。入选2013年度中国县域经济与县域基本竞争力百强县市87位，成为贵州省第一个也是唯一一个入选全国百强的县（市、区）。仅盘县境内而言，就进驻有全国500强工业企业之一的盘江煤电（集团）公司及相应的机

4、关、机电公司、金佳矿以及曲靖车务段、工务段和贵州胜境化工有限公司等大型企业。整体经济发展而言，依托“以煤兴镇、以林美镇、以牧富民、以教强镇”的发展思路，盘县镇每年的固定投资和经济增长呈持续、稳定且大幅的增长趋势。二、盘县房地产经营概况1、盘县城市规划布局以胜境大道和三个转盘（从上至下为一转盘、二转盘、三转盘）为中心，进行横跨式城市规划建设。目前已基本完成城市主管机构落地和公建部分投资建设，房地产开发的布局已基本呈现，对于房地产开发而言，房地产价值和市场竞争格局已基本形成。2、盘县房地产开发体量考察（1）城市格局成熟前。概120万㎡翰林苑概20万㎡聚兴苑概8万㎡可

5、称之为第一批开发商或房地产，共计120万㎡时间为2010年前。龙祥花园概15万㎡恒宇大厦概6万㎡阳光光大厦概5万㎡贵元商住楼概2万㎡盘县印象概1万㎡其他零散概3万㎡单位集资房概60万㎡（2）城市格局成熟后。概120万㎡除浅水湾外，其他项目基本售罄；未来市场竞争，弘黔公司占据逾20%的体量竞争准备；时间为2011年——2015年。浅水湾概30万㎡国强尊邸概7万㎡瑞迪大厦概3万㎡时尚俊品概4万㎡锦城公寓概2万㎡弘黔公司概24万㎡其他地块概90万㎡3、盘县房地产价值递增考察（1）2013年前房价递增考察商业铺面：一般商铺：15000元/㎡左右为递增点临街商铺：3000

6、0元/㎡左右为递增点住宅：一般住宅：3000元/㎡——3500元/㎡为递增点高尚住宅：4000元/㎡——5000元/㎡为递增点（2）2011年各楼盘房价及销售情况项目名称销售价格情况销售率国强尊邸3960元/㎡起，层差20元/㎡97%翰林苑2980元/㎡起，层差15元/㎡10%浅水湾3380元/㎡起，均价3900元/㎡，楼王均价5400元/㎡57%瑞迪大厦2680元/㎡起65%时尚俊品2480元/㎡起98%锦程公寓均价3400元/㎡（套内）95%（3）2011年各楼盘营销策略使用情况项目名称项目位置楼盘优惠策略广告语国强尊邸杜鹃路与竹湖路交口一次性9.9折尊贵之

7、都，名仕之家翰林苑盘县进城国道边一次性9.8折，按揭9.9折浅水湾王家山片区，江源路前期认筹客户9.9折（1万元认筹金）定义盘县首席滨湖高尚生活标杆瑞迪大厦新体育馆边认购前100名客户一次性每㎡减1000元，按揭每㎡减500元时尚俊品杜鹃路与育才路交口一次性9.8折，按揭9.9折锦程公寓新体育馆旁宏财商业广场：以实现去化率为第一战略目标；以形具弘黔品牌形象为第二战略目标；以实现项目利润（计划）为第三战略目标。尚品国际广场：以实现项目价值（商、住）为第一战略目标；以实现去化率为第二战略目标；以实现弘黔品牌形象为第三战略目标。威龙苏州花园：以实现去化率为第一战略目标

8、；以实现项目价值为第二战