个人住房抵押贷款提前还贷研究.doc

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1、个人住房抵押贷款提前还贷研究1.引言中国房地产行业近20年来迅速发展，这依赖于来自银行大量资金的支持。在短短几年内，央行多次加息导致提前还贷的发生率大幅上升，提前还款的风险也越来越受到社会各界的关注和讨论。目前,我国住房抵押贷款实行的是浮动汇率制度。当市场上的基准利率发生变化时，还款利率将于次年1月1日进行调整,在利率调整之前的利率是固定的。对于普通购房者而言，个人住房抵押贷款允许借款人在贷款期限内的任一时点提前偿还抵押贷款。面对中央银行颁布的种种调节利率的措施，购房者究竟该不该进行提前还款，如果进行提前还款，那么该什么时候提前还款，又该还

2、多少呢？目前还款方式有那么多种，最常用的有等额本金和等额本息，那么在何种情况下采用哪种还款方式对购房者而言有利呢？本文将对这些问题进行深入研究。2.我国银行抵押贷款提前还贷问题利弊随着人们生活水平的不断提高，人们的住房抵押贷款金额在不断地上升，而在现实生活中有的人在条件允许的情况下，为了减轻自己的压力，会选择提前还贷，人们越来越频繁的提前还贷行为对银行产生了一定的影响。首先，影响商业银行的预期收益,使利率风险和经营风险提升；其次，将对银行操作面提出挑战。任何事物都具有两面性，当人们选择提前还贷时，也会对人们产生正负两方面的影响，一方面可以减

3、少贷款人的利息支付，及时减轻贷款人的还款压力；另一方面选择提前偿还贷款可能造成机会成本的损失。3.利率变动对提前还贷的影响货币市场基准利率是以市场供求为基础的在整个利率体系中起支配作用的基础性利率，是其他利率决定的标杆，在一国金融体系的健康稳定发展中起着关键性作用。在市场经济中,利率水平的高低与经济发展水平之间存在着密切的联系。一国的利率水平的高低会受到很多因素的影响，既包括宏观因素也包括微观因素。利率的影响因素主要有如下几个4:一国的国内生产总值（GDP）、投资水平、货币供应量、价格指数、金融市场的成熟程度、投机因素、世界经济等等。目前按

4、揭贷款的还款方式有两种——等额本金还款法与等额本息还款法。等额本金是每月偿还贷款的本金相同,而利息随本金的减少而逐月递减,直至期满还清为止；而等额本息是每月都按照相等的额度平均偿还贷款本息,直至期满还清为止。从贷款人的角度而言，在同一贷款金额中，相同的贷款期限，由于等额本息还款法在还贷期初对银行资金占用的较多，所以支付的利息也相应较多。购房者选择等额本息还款法支付的利息总额要高于等额本金还款法。从银行的角度来说，当住房贷款者采用等额本金还款法而不是等额本息进行换款时，开展提前还贷业务时，虽然银行获得的利息收入会明显减少，使得银行在这一笔业务

5、上获得的收入低于预期计划，影响银行正常的资金安排。但是采用等额本金提前还款时，银行能更早地收到自己借贷出去的资金，加速了被占用资金的回流，相应的风险也会降低。4.利率变动下采用等额本金和等额本息提前还贷算例计算算例：张三为购买一套房屋借贷金额500000元，贷款年限5年，贷款期数60期，贷款利率为5.56%，首次还贷日期2016年1月20日，采用Excel中金融函数计算等额本金贷款还款表。通过计算，可得到下列结论（1）不论利率上升还是利率下降、不论部分提前还款还是全部提前还款，不论在什么时间段提前还款，可以看出在同种还款条件下，等额本金要比

6、等额本息的总还款金额要少。（2）不论利率上升还是利率下降，正常还款情况下的总还款额都要明显高于提前还款。（3）当2017年6月利率发生浮动，于2018年1月在房地产还贷市场上执行新利率时，不论采取部分提前还贷还是全部提前还贷，最明智的选择为2017年7月进行4提前还款，因为这时的总还款金额最少。（4）当利率发生浮动时，在正常还款、部分提前还贷、全部提前还贷三种情况下，在同一还款时刻采用全部提前还贷最有利，此时还贷总金额最少，并且选择在执行新利率之前进行提前还贷，相对而言，又可以还款更少。（5）当利率发生浮动时，不论选择全部提前还贷还是部分提

7、前还贷，选择在执行新利率之前进行提前还贷，相对而言，可以还款更少。如果在执行新利率之前无法提前还款，在执行新利率之后也要尽早地提前还款。（6）在每一种还款方式下，当利率发生上调时，其最终还款额都要高于同种情况下利率下调时的最终还款额。（7）当利率发生浮动时，采用部分提前还贷的还款方式时，所偿还的罚款额都相同；采用全部提前还款方式进行还款时，不论在哪一时期进行还款，采用等额本金进行还款比等额本息所需偿还的罚款要少。（8）在每一种还款方式下，采用等额本息所偿还的利息都要高于在等额本金情况下所偿还的利息，由于罚款也要高于等额本金情况下的罚款，导致

8、最终的总还款额也要高于等额本金情况下的总还款额，所以等额本金还款方式较为划算，因为选择等额本息，多支付了利息，而等额本金则少支付利息。（9）当利率发生浮动时，在每一种方式下，利率