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1、大厦整体策划方案分析报告12020年4月19日文档仅供参考”双牛大厦”整体策划杭州风巢企划广告有限公司22020年4月19日文档仅供参考”双牛大厦”整体策划一、双牛介绍二、提出设想三、合作方案四、牛刀小试五、广告方案六、新闻辅助七、销售策划八、跟风者众——市场细分32020年4月19日文档仅供参考一、双牛介绍双牛大厦,位于凤起路建国路,交叉处,临东河,面对假日酒店,占地十余亩,地下三层车库,地上五层裙楼,裙楼以上是一幢28层大厦,其中三分之一是省农发行,另三分之二为商住楼。刚规划时,是作为写字楼的。我与双牛大厦总经
2、理韩健刚接触时,已开始地下动工。韩总要我帮忙策划广告,我直接说:写字楼是低谷时期,这样的楼不好卖。几天后,韩总又拿来了一套平面图。这次是改成了住宅。但平面的写字楼改住宅,有着很大的局限性。主卧、次卧有窗外,除了几个边套,一般的单元房客厅都没有窗。客厅没有窗的房子,客户会喜欢吗?我们应该在室外作怎么样的补偿,才有可能让客户来买我们的房子呢?我没有把握。谁也没有把握。这样的策划,我也没办法做。韩总要我想想看怎么办?二、提出设想我拿回了大厦的的所有资料。几天后,我找到了大厦的建筑总设计师周科,提出了我的一些42020年4
3、月19日文档仅供参考设想,想知道建筑上的可行性。得到周科的指点后,使我的信心大增。于是我写了一个长达五十页的建议书。我们在建议书中提出”单身公寓”的概念。我们建议将”双牛大厦”尽可能的分隔,分隔成一个个二、三十平方的小单元。每个小单元一个卫生间,一间卧室、如同宾馆客房一样。卖给谁呢?我们在建议书中提出了这么几种可能的潜在客户:1、外地企业及驻杭人员;2、市郊购房家庭;3、单身贵族;4、购房投资者;5、小型公司、个人工作室;另外,我们还针对单身公寓可能存在的一些不足,提出一些弥补之法:1、空中向阳院,使单身公寓内的住
4、客有一个会客、交友的好去处。2、自助式洗衣中心,弥补单身公寓内住客的无处洗衣之苦。3、各类会所及健身中心,帮助住客将更多的事引到家外做,弥补单身公寓单调的功能。同时的情况下,我们提出,在杭州住宅面积越来越大,因此小面积的高尚住宅形成一个空白,住房档次越来越高,而这一个空白,我52020年4月19日文档仅供参考们相信是有需求的。建议书提出后,韩总十分支持,马上汇报了兰溪的董事长。三、合作方案董事长觉得很有吸引力,可是很犹豫。韩总说还是见一面你当面和她讲吧。见面后,我发现其实董事长并不需要我去说服,她只是想看看我
5、们给她的印象,看看我对这个方案的勇气。她大概听我讲了一下设想。提了一个问题,她说:我也认为不错,可是近二亿的投资,你说改就改,你有什么能证明你的信心?我说:我没钱,但我拿100万给你。这100万对我来说,可能和2亿对你一样的重要。如果封顶前,卖不掉30%,这100万你扣下。她在犹豫。我说:到当前为目,杭州的高层还没有能做到封顶前预售30%的。她说好,我们合作一把。事后,韩总讲,如果实在做不到,董事长和她也不会扣我的100万,但在当时,我有一种不成功便成仁的壮烈与惊心。为慎重起事,双牛开始时并没拿出所有的单元来做单身
6、公寓。董事会将公寓部分分成三期,虽然是同时造,便分三次推出,随时改变。大家商定的结果,是由我公司进行全面的广告策划、设计、制62020年4月19日文档仅供参考作、发布,并与双牛公司一起,组成销售部,共同营销。说实在的,这是我公司第一个房产的客户,其实我们对房产一无所知。好在这也是双牛的第一个楼盘,她们也是一无所知。现在回想起来,我还是有点后怕,我真的十分感谢双牛公司,感谢陈董事长、韩健、邵健二位经理能那么放心的将一个2亿的楼盘策划工程让我们这么个生手参加,也佩服她们的勇力,能将一幢现代化的商住楼改成一幢谁也不知道会
7、是什么样子的所谓单身公寓。我们没有任何思想的束缚,我们是生手。但我依然认为我们是高手。我们不重传统,但我们遵守市场原则。在我们之前,有许多广告公司是只做房产广告的,她们有许多惊人之笔,也有许多精美之作,我在佩服的同时,也有觉得遗憾。因为这些广告与楼书,使房产增色与增加附加值这一点,做得很好了,但真真运用市场原则去运作,体现得不多。这与杭州房产市场的景气行情有关,几乎住宅都有市场,因此对广告的要求也就变成了以漂亮、精美、档次高、吸引力为最高要求。而双牛大厦的要求不是这样。它要求根据大厦自身情况,本身不足,然后细分市场
8、,找出市场的空白点,将大厦的不足变成大厦的一个独特性,并针对这个空白的市场,创造出一种新的需求。必竟,这种需求大家以前是深埋在心里的,有谁会想到要去买宾馆的一间72020年4月19日
