【广告策划】楼盘项目策划方案.ppt

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1、项目营销策划方案子弹头小组：何博余浩刘松胡悦目录环境分析客户分析产品策略价格策略营销通路营销推广环境分析国家银行政策大学城基本现状竞争者分析SWOT分析国家银行政策通过政策引导住房需求结构调整调节供给结构降低房价廉租房和经济适用房解决住房困难降低住房交易税费降低贷款利率加强金融支持大学城基本现状交通便利环境优美名校众多竞争者分析金科地产富力地产龙湖地产金科地产基础经济指标：项目总占地：约1800亩容积率：2.5项目一期占地：114576方总建面积：约150万方一期体验商业：3000方一期主推：联排别墅别墅

2、面积：约160-280平米金科大学城项目依托原生稀缺山水资源之上，更独造重庆唯一的80000方生态示范体验区和3000方体验式商业。富力地产富力城雄踞重庆未来都市副中心的西城新城——大学城腹心，总占地约3851亩，被四大高校片区环抱，北依木鱼石公园，西靠缙云山脉，南邻轻轨站。项目总建筑面积约680万方。项目分两期开发，一期规划为1077亩现代中式人文社区，二期规划为2774亩复合国际生活社区。楼层状况:1186户停车位:620个内外销:外销总建筑面积:110000平方米开发商:重庆富力城房地产开发有限公司

3、物业管理公司:广州天力物业管理有限公司重庆分公司龙湖地产东方剑桥占地300余亩的东方剑桥坐落于沙坪坝大学城·重大东门旁，斜对龙湖睿城，与重庆大学仅一溪之隔；项目整体占地超过163000平方米，规划为集商业广场、高层公寓式住宅、花园洋房、别墅为一体的综合性居住大社区。一期推出的临街小户型公寓及商业天街广场占踞大学城中心以南虎溪河景观带居住片区核心位置，位于商业广场的轻轨7号线大学城站更是拉近了都市时尚与大学生活的距离。SWOT分析优势威胁机会劣势优势①国家对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂

4、时统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。②金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。③国家针对契税调整：首次买房如果90平米以下1%来交,90-144按1.5%来交,144以上按3%来交。④央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题。劣势①国家税务总局下文，要求严格征收土地增值税。②央行、银监会共同发布通知，对已利用贷款

5、购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；从2009年开始已经调整为50%。③对于购买第二套房的贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。④2009年国家出台抑制房价政策，首套房首付由20%提到30%，首套房的贷款由原来的七折变为8.5折，相当于央行四次加息，二套房提到50%，金融机构停止第三套的贷款。机会①大学城的学生是主力军，所以我们的项目多是90平米以下，当今房型也向小户型发展，大学生也更愿意居住小户型。②从房价方面来看，我们的项目定位本身就是在

6、中低阶层，所以房价也会定在我们的客户群体能力范围之内，这样就能能更多的为消费者节省资金，扩大我们的消费群体。③从地理和周边环境来看，我们的项目地处大学城熙街，这是大学城最大的商业街，有超市、有同期声KTV、有餐厅等，所以人流量大，交通方便，便于购物。④我们的项目在大多数房地产商用于商品房买卖的同时，我们更灵活的可以用于租赁，对于没有充足资金购买房产的消费者来说无疑是个福音。威胁①由于我们的主要房型属于小户型，所以对于想购买大房型的那部分客户就会失去吸引力。②由于我们定位在中低阶层的消费者上，所以高层消费者

7、就不会对我们的项目产生很大兴趣，从而失去这部分消费者。跟龙湖、金科比较之下，我们的硬件设施就相对较差点。③由于我们地处商业街，难免周围噪音比较大，影响休息；人流量大也会给客户带来安全方面的影响，这也会增加保安数量，从而扩大我们的资金消耗。④由于我们的项目可以进行租赁，所以收租金也须要消耗一定人力，并且对于租出去的房间我们并不知道客户怎么摆弄它，所以对于房间的修葺也会耗费一定资金。客户分析目标客户群体定位目标客户群特征分析项目目标人群分析客户对住房的关注点目标客户群体定位本项目已经确定为走中低路线，对于走中

8、低路线的房地产项目来说，客户群的选择也有很大的发展空间，房价的相对较低对于大学城的绝大多数客户来说还是很具有吸引力的。况且我们这个项目可以进行租赁，这也给我们带来相当可观的客户群体。目标客户群特征分析（1）35岁以下占70%。（2）客户文化程度较高，中等学历以上占90%，大专以上65%。（3）收入较为稳定，家庭月收入超过5000元。（4）自住占80%以上。（5）购房客户中80%来自重庆大学城内。（6）有车族占20%，多数乘公交