中国房地产辉煌十五年

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1、中国房地产辉煌十五年上世纪90年代，历史机遇和市场的必然将中国房地产业推向了潮头浪尖。伴随着1990年国务院55号令《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》对土地交易的法律承认，房地产业这股商业力量开始前所未有的纵横捭阖。从只解决住房问题的单一经营制到参与城市建设的综合开发，从一个基础产业部门到一项消费产业以及开辟多种住宅建设资金渠道，建立包括开发到经营服务的一整套业务体系、多种经营方式，直到现在成为国民经济的一个重要支柱产业，市场的不断成熟和规范为我们提供了更广阔的平台。最近几年来房地产市场政策不断调整，中国房地产土地市场全部透明化。随之，行业告别粗放期，转

2、向规范发展期。十五年，中国的房地产业发生了日新月异的变化，中国的房地产业伴随着城市化进程迅速发展，房地产业对中国GDP的贡献大大超过了其他产业，据统计每千亿的房地产投资将拉动2％的GDP增长，是中国经济发展的引擎。十五年前，还是我国房地产发展的初级原始阶段，人们对房地产的概念普遍模糊不清，甚至包括开发商本身，往往也是只知道拿地、盖房而已。现在，大家对房地产的认识逐渐加深，并且更趋于现代化、更趋于成熟与理智。十五年的发展房地产发展是从1992年邓小平南巡，沿海城市开始改革开放后发展起来的，很多方面都有了很大的发展。一是房地产行业体制的转变。当时房地产发展属于基本建设，还带

3、有国家计划经济建设的色彩，真正走入商品房的开发应该是和国家住房制度改革相联系的。早期房地产开发的时候团体消费比较多，很多都是整栋楼卖、大面积的卖，项目申报手续规划审查没有那么严格，与土地方在土地价格上的谈判余地比较大，少量的钱可以启动很大的项目，而且在拿到土地后对土地的规划尤其是涉及到规划调整的严肃性不是很强。而现在对于土地的使用进行招、拍、挂等行为应该说是更加严格了。第二就是付款方式的变化。从之前的一次性占用很大资金转为按揭方式，倡导提前消费，使付款的方式变得更加灵活。第三就是住房基金的改革，催生出来庞大的住房购买力。第四是政府相关法规的逐步健全和完善，它针对部分开发

4、商的不规范操作做出了一系列的调整，如开发项目都要走招、拍、挂的形式，让土地真正进入流通领域，进入市场，使得这些年来一、二级开发商越来越理性。随着国家职能部门更多政策的出台，房地产不断的向国际靠拢。比如税收方面，国家不断的降低契税，使得企业有更多的流动资金去进行开发新的项目，像上海的契税就很低，这也是当地房地产发展飞快的原因之一。房地产对国民经济的贡献是不可替代的，它带动了相关产业的发展。居住的音符，组成了凝固的建筑艺术，将奏响城市的交响乐章。同时，房地产的发展也在不断改善着我们的生活，人们从十五年前的窝居生活到康居生活，再到今天的优居生活，无论是生活观念还是居住质量，都

5、发生了翻天覆地的变化。中国的房地产业已走过十五年，它就像一个婴儿，不断逐渐成长，现在已经茁壮成人了。房地产发展过程中出现的问题一、房地产项目的参差不齐是受众多因素制约的。首先，取决于土地的地理位置，即地段的选择。有的地段适合做低端产品，有的地段适合做高端产品。其次，同样的地段，由于开发商的成本控制力、运作能力的不同，附加值的不同，它的定位也不同，这些都是要进行市场化运作的。再次，由于国民的收入差距，必然会造成目标客户的划分。此外，还由于相关政策的要求、导向，消费者综合购买能力等问题，亦是产生低端产品与高端产品差距，房地产项目参差不齐的因素之一。这不仅仅是房地产业的问题，

6、也是社会大环境的问题。二、我国房地产行业缺乏总体规划意识。1、土地资源严重破坏和流失，开发失控、发展无序。特别是92、93年，像当时的海南以及贵州，当时全国开发区是上万个，规划占地总面积达到1.5万平方公里，相当于当时全国已经建成的城区的总和，实际真正有效利用不到2％。2、商品化控制量不断增加。1993年商品房控制面积是5000万平方米，2000年达到9000万平方米，截止到2003年11月已经突破1亿平方米，接近开发总量的20％。3、开发过程中的无序发展。城市开发部门缺乏前瞻眼光，同时开发商急功近利，留下的大批的垃圾，以至于开发商自己造的房不愿意住，打一个比方就是自己

7、生的儿子自己不敢认，开发商几乎成了骗子的代名词。这就要求政府从政策规范的角度介入房地产开发，通过制定宏观的城市规划发展思路和制定详细的土地规划，进一步完善房地产的法律法规，用一定的法规进行规范和约束，使之朝着健康的方向发展，让房地产企业具有核心的竞争力，从而全面提升城市的价值。三、从目前的情况来看，中国房地产核心竞争力不强。房地产要与国际接轨并走出国门，必然要从大处着手，描准宏观大方向，引进城市运营的观念，让房地产项目有持久的生命力。同时，具有竞争力的大的房地产企业会主动与本地政府联手，要进行整体的规划，走规模开发的发展之路，谋求城市快速