xx新绿洲绿岛花园（商业部分）市场研究报告

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1、唐山新绿洲绿岛花园（商业部分）市场研究报告（上半部分）项目承接：九力公司项目经理：王新明项目督导：王伟报告撰写：王新明孙鲁峰陈刚报告时间：2004年7月目录目录2第一部分项目背景及技术报告4一、项目背景4二、技术报告5第二部分调查主要发现7第一章唐山商业总体市场分析7一、唐山概况7二、唐山市商业经济发展概况8三、唐山市近期商业供给分析11第二章本项目商圈分析13一、项目商圈界定13二、项目商圈消费群体分析14三、项目车流人流分析17第三章竞争项目分析21一、新天地21二、远洋城22三、唐人街23四、新街24五、玫瑰庄园

2、25六、竞争项目总结26第四章唐山商业经营户研究27一、商业经营户背景分析27二、目前商业经营状况29三、唐山商业氛围及商业地产价值认知状况34四、商业需求状况40五、本项目接收度研究49第五章唐山商业投资客研究59一、商业投资户背景分析59二、商业投资客投资历史分析61三、唐山商业氛围及商业地产价值认知状况61第一部分项目背景及技术报告一、项目背景唐山新绿洲房地产开发有限公司拟开发的新绿洲项目，位于唐山新华道，四至位置为：东至72师师部，南至新华西道，西至24军和124团，北至银安雅园用地、接近西山道。本项目用地呈“

3、z”字形，南北约500米，东西约300米（加上最近从124团租赁的地块长度，东西总体临街长度400米），其中商业部分南北约70米，东西长度400米。北京九力营销顾问公司接受唐山新绿洲房地产开发有限公司的委托，对商业部分进行前期的市场调研和定位策划工作，本报告为前期市场调查报告。本次调研需要达到的主要目的有：→全面分析与调查唐山地区商业经营状况，业态特点、租金状况、未来商业发展状态，从而确定本案的定位；→通过分析确定项目的业态、户型、租金、租户、投资人、销售价格等确定本项目定位；本次调研主要包括如下几个方面的工作：1.唐

4、山市商业总体市场分析；1.本项目商圈研究；2.本项目竞争项目研究；3.唐山商业经营户研究；4.唐山商业投资客研究；5.唐山市普通消费者商业消费需求研究；6.唐山大学生消费购物及需求研究；7.调研结论及初步建议；二、技术报告本次调研工作主要完成了对如下群体的访谈和调研：1．完成了对唐山市区的主要商业设施的调查摸底工作，本项工作主要通过实地考察和采用与相关物业访谈的方式进行；2．完成了对主要竞争项目和参考项目（远洋城、唐人街、新街、新天地、玫瑰庄园）的摸底调查工作，本项工作主要采用实地考察和与相关项目销售人员当面访谈；3．

5、对33位唐山市商业地产投资客进行了定性深度访谈调查；4．邀请了14名唐山市商业投资客和商业经营户召开了2场座谈会；5．对150位唐山市各类商业经营户进行了问卷调查；6．对260名唐山市长住居民进行了商业消费需求的定量问卷调查；7．对50名河北理工大学在校学生进行了大学生消费需求定量问卷调查；第二部分调查主要发现第一章唐山商业总体市场分析一、唐山概况1、地理位置唐山位于环渤海地区与环京津交汇地带，与首都北京相距150公里，与著名工业城市天津市相距120公里，是联络华北、东北两大地区的咽喉。隔海与朝鲜、韩国、日本相望，成为

6、东北亚区域经济的重要组成部分。是一座具有百年历史的重工业城市，处于大北京经济圈内，京都文化、历史文化和现代工业文明在这里融汇。2、行政区划及人口状况唐山市现辖六个行政区、六个县（市）和两个国有农场，总面积13472平方公里，总人口704万，其中市区面积3874平方公里，人口293万。唐山市中心区主要是由路南和路北两区组成，两区总面积179平方米公里，人口80.7万人。近年来，唐山的国民经济持续发展，是全国最具活力的18个特大城市之一。“九五”期间，全市GDP年均增长14.3%，2002年全市GDP完成1102亿元，经济

7、总量占全省六分之一强，全国百分之一强。3、自然状况唐山市位居燕山南麓，地势北高南低，自西、西北向东及东南趋向平缓，直至沿海。北部和东北部多山；中部为燕山山前平原；南部和西部为滨海盐碱地和洼地草泊。唐山虽临渤海，但属于暖温带，又受典型的温带季风影响，因此属暖温带季风气候，呈现出明显的大陆性气候特征。4、交通状况唐山交通方便，京哈、通坨、京秦、大秦四条铁路干线横贯全境。高速公路发达密集，京沈、唐津、唐港、西外环四条高速公路在境内交汇互通，构成了独特壮观的“O+X”型高速公路网络，总里程达288公里，高速公路的密度达到发达国

8、家水平，被国家列为全国45个公路主枢纽城市之一。唐山的水路运输能力持续增长，与北京联合兴建的京唐港是中国北方的重要出海口，港口货物吞吐量连年增长，2001年跨入全国大港行列。2002年港口货物吞吐量达到1465万吨，跻身全国港口20强。唐山已经形成以铁路、公路和海运为主体的综合运营体系，为经济的持续发展奠定了坚实的基础。5、工业状