柳州市房地产市场现状及未来发展趋势

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1、柳州市房地产市场现状及未来发展趋势内容摘要：近几年来，我国房地产市场发展迅速，房地产的发展对经济的发展又产生了很大的促进作用，并在很大程度上改善了居民的物质生活条件。在房地产过快发展的同时又产生了许多问题。本文试分析现有政策下柳州市房地产的现状,并从中发现其在发展过程中所产生的问题，在此基础上提出建议,对柳州市房地产未来的发展具有现实意义。关键字：房地产；现状；发展；趋势一、绪论2009年，新房贷政策出台以后，北京、上海等一线城市成交量迅速下降，使得房地产开放商逐渐转移到三线城市，万科、保利、恒大等品牌不断向三线城市进军。2012年一二线城市限购力度达到极限，三

2、线城市的需求也释放到极限，使得一些三线城市出现供过于求的局面。2013年，调控政策几乎贯穿整个2013年的房地产市场。从年初的“新国五条”的横空出世，二手房征收20%个税的新政策引起市场的哗然与恐慌，到随后“国五条”各地实施细则纷至沓来，限购收紧政策悄然出现。在国五条余威未平之际，银行突然陷入“钱荒”。国家积极财政政策的实施，大量的银行贷款放给国有大企业，三线城市商品房价格稳定上涨，成交量以二手房为主。皖江城市带及其他具有地缘优势的三线城市经济发展较快，房地产市场表现突出；不同资源型城市分化明显，以大庆、鞍山为代表的东北区域资源型城市经济增长动力较足，房地产市场

3、规模迅速扩张，而鄂尔多斯、包头等西北区域资源型城市经济增速减缓，房地产市场供应过剩风险突出。总的来说，这几年来三线城市房地产市场发展迅速，房价也迅速上涨，但由于发展过快，一些地区出现供过于求的局面。但三线城市房地产市场规模还比较小，成熟度比较低。随着销售低迷，二三线城市的供过于求导致房地产价格进一步走低。（参考消息2014.8.1415）二、文献综述吴德进，李国柱（2007）在《房地产泡沫-理论、预警与治理》中在对泡沫与房地产泡沫理论概述的基础上，提出了基于资产定价理论视角的房地产商品长期均衡价格模型，还对中国房地产泡沫的形成机理进行了深入阐释。熊华平（2012

4、）在《中国房地产业发展轨迹与影响因素研究》中以我国房地产成长发展轨迹与影响因子为对象，用横截面回归模拟方法分析了房地产业与经济发展的关系。李木祥（2007）在《中国房地产泡沫研究》林汶奎（2014）在《房地产泡沫不可怕》托马斯索维尔（2013）在《房地产的繁荣与萧条》中崔林（2010）在《高房价还能撑多久》中以上的这些研究只是分析了，没有。现试图在前人研究基础上，利用相关数据对柳州市房地产的具体情况进行深入分析，为柳州市房地产今后的发展提出一些对策建议。三、柳州市房地产市场发展现状（一）柳州房地产业分析商品房销量、市区供销比、商品住房均价1.供求分析2009年以

5、来，随着中央各项政策效应的进一步显现，柳州市房地产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所扩大，企业资金压力有所缓解。2013年1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿元，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，2013年1-6月，柳州市房地产开发本年资金来源124.73亿元，同比增长59.2%。其中，国内贷款37.7亿元，增长1.19倍，占资金来源比重的30.2%；自筹资金36.25亿元，增长56.9%，占资金

6、来源的比重为29.1%；其他资金来源34.92亿元，增长75.7%，占资金来源的比重为28%。柳州市商品房销售面积为106.64万平方米，同比增长6.6%。其中，商品住宅销售面积为100.52万平方米，增长6.6%；商品房买卖成交9385套，同比增长8.7%。其中：90平方米以下住房3171套，增长37.4%，占33.78%。（1）房地产供求总量上的非均衡性 房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大

7、量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题。也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而

8、另一方面，大多数的中低收