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时间：2021-11-30
《2013年8月南充都尉公园项目营销思考》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、南充都尉公园项目营销思考翰龙地产策划部-2013.8-Section3客群认知及偏好Section2营销策略本次报告将重点探讨的3大课题项目定位Section1深刻认识本项目在市场上存在的实际客观条件第一章：关于项目市场定位的两点思考问题一：项目所处位置的城市发展环境与其竞争力如何？两个关键问题：以城市功能进化为出发点南充市的城市发展由顺庆区起步。城市拓展呈放射状逐渐向东南西北四个方向扩散。虽然嘉陵区在规划中处于城市发展的第一梯队区域，但实际情况是，嘉陵区的发展速度较为缓慢，且面临高坪区与政府新区的区域竞争。1.1城市历史沿革与未来发展方向：1.2城市
2、商业流向主阵营：顺庆高坪嘉陵顺庆区当仁不让稳坐城市中心，依托于日积月累的商脉传承，吸引南充大城市消费汇聚，一直以来都是城市核心商圈所在，其商业辐射力与吸纳力难以企及，更无法动摇。其一：短时间内，顺庆区仍然是南充当仁不让的商业中心，消费者与投资者对顺庆区的价值认知，远超过嘉陵区，市场认知不在此。其二：从城市发展方向上看，高坪区以及政府新区作为城市未来的重点发展方向，区域的发展潜力以及市场前景已然明了，对于嘉陵区的区域价值形成更多威胁。从大趋势上看，我们认为项目面临着至少两点不利：政府新区1.3嘉陵区的商业发展格局本项目并不属于嘉陵区的核心商业区域，而在新
3、兴发展区而未来1-2年将是嘉陵区商业中心快速发展快速升级的时机城市功能的完善，催生项目面临时代机遇的同时，将受到更为直接而巨大的竞争威胁。商业格局：时间换空间目前区域内商业环境较为落后，区域内商业业态基本仅能满足周边居民日常生活需求，无法提供目的性消费，周边消费群体对区域商业的认知仅仅停留在社区配套层面。城市成熟住区虽商业氛围浓厚但均以社区商业为主业态散漫，经营档次落后嘉陵区新兴居住区承当区域商业升级完善区域商业中心功能时势造英雄，从嘉陵区城市发展功能上看，项目面临城市商业升级与中心商业区打造的利好，但就客观局面看，中心商业区的建设必然助推商业竞争进入
4、新一轮高潮。成熟区域老城区住区中心拓展二级区规划中居住集中区域新兴CLD本项目所在位置并未在城市居住集中区域，离区域规划的居住集中区有较远的距离。这也意味着在未来一段时间内，项目周边的常驻人量无法得到集中体现，而对于商业项目而言，地缘型常驻容量小带来的发展逆向作用是显而易见的。1.4嘉陵区的住区发展格局拓展一级区新老结合住区缓冲带尴尬的城市缓冲带，一面是老城区的低消费终端，一面是新城区的大规模消费诱惑。成熟的城市老城区，居民结构非中产为主，依托本区社区商业体，基本
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